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商品価値(ある業者との懇談から)その2
2008 / 11 / 25 ( Tue )
ここで、ある事例をご紹介します。

つい最近、地元の伊東市内から、珍しく高利回りの売りアパート物件が地元の新聞の広告欄に掲載されました。

(物件概要)
・価格  2480万円
・土地  425㎡(128.56坪)
・建物  297.86㎡(90.1坪)
・構造  木造スレート葺き2階建て(2K×8世帯)
・築年月 平成4年3月(築16年)
・想定利回り 17.4%(432万円)

賃料は相場よりもやや低めで適正であり、満室も見込める地域にあり、リフォームの必要性も見当たりません。

この物件に対しては、すでに2000万円と2100万円の指値買付が入り、現在問い合わせが殺到しております。

このブログを見ている皆さんならば、どうされますか?

満額で買付を入れますか?
買付を入れるならば、いくらが適正だと思われますか?
それとも購入は検討しませんか?

まずは一番大切なキャッシュフローを検討してみます。

満室時家賃×0.6~0.7>支払いローン

これをクリアーしていればキャッシュフローはまず心配ありません。
地方物件や、競争激化地域等で空き室リスクがある地域は×0.6で、人口増加地域や立地条件等に自信がある地域は×0.7で計算します。

家賃から30~40%を減額するのは、空室率や修繕費・管理費、租税公課等の経費を引く必要があるからです。

上記の場合は地方物件なので0・6掛けしてあります。

432万円×0.6=259.2万円

築16年なので商品価値の残存14年でフルローン(年利3%)を組むと、年約175万円の支払いになり、
259.2万円>175万円

で、キャッシュフローはクリアーできます。

しかし上記の計算は、購入者の都合で算出したものであり、銀行サイドは違う算出方法になります。

それは「商品価値」ではなく、「法定耐用年数」を基準にしてのローン期間の設定です。

築16年の物件に対しては、法定耐用年数22年から経過年数を差し引いた残存耐用年数の範囲でしか融資はなされません。

つまりこの物件の場合は22年―16年=6年間です。

したがって2480万円を6年返済(年利3%)で借りた場合は、年間で約450万円の支払いになり、キャッシュフローはマイナスになります。

ですから融資自体が実行されることはないでしょう。

これが木造ではなく、重量鉄骨かRCであったならばどうなるでしょうか。

重量鉄骨の法定耐用年数は34年なので、34年-16年=18年
18年ローンの場合の年額返済額は約179万円で、キャッシュフローはクリアーします。

RCの法定耐用年数は47年なので、むろんクリアーです。

以上のことから、木造の場合は、高利回りであっても築年数が古ければ法定耐用年数の基準から融資は難しくなるので、築12年以内が一つの目安になるかと思います。
それ以上古い物件になると、重量鉄骨かRCを選択する必要が生じてきます。

「築16年の木造アパートでも利回りが17%以上もあり、しかも美築で気に入ったから、全額現金で購入するから構わない!」
という人もいらっしゃるかもしれません。

その場合は、このアパートの本当の価値を知ってから指値を入れることをお勧めします。

担保価値以下で購入しないと、かりに将来売却したいと考えても、購入者が融資を受けられない金額になってしまうか、損切りしてしまう可能性が大きくなってしまいます。

それでは以前10月21日&11月3日のブログでもご紹介した、銀行の担保評価の算出方法でみていきます。

銀行によってばらつきがあるので、これはあくまでも一例ですが、伊東のアパートの場合の担保価値は

・建物 ⇒ 再建築価格×床面積×法定耐用年数残存期間÷法定耐用年数
木造15万円×297.86㎡×(22-16)÷22≒1219万円

・土地 ⇒ 路線価(倍率地域は固定資産税評価額×倍率)
       16700円×425㎡≒710万円
・ 担保評価額 ⇒ 掛け目0.7を入れる
          (1219万円+710万円)×0.7≒1400万円)

つまり売値2480万円のこの物件は、1400万円が適正価格だということになります。
建物の担保価値は6年後には0円になり、土地値710万円の価値しか残りませんから、ほぼ妥当な金額といえます。

なお1400万円の場合の利回りは、30.8%となります。

売主がいくら強気の値段設定をしていても、現金で購入する人しか買えないことでしょう。
こうしたことを業者に知らせたうえで、

「私は銀行融資でしか購入ができないので、もしも売主が1400万円でも同意可能ならば、融資が受けられる可能性がでてきますので、購入を検討します。」
とは言っておきました。

つまりこの物件のように、木造築16年で17%台の利回りがあっても、路線価が低ければ、この程度の価値しかない物件ということになります。

また、たとえ高利回りで担保価値が高くても、融資期間が短ければキャッシュフローがマイナスになり、融資は難しくなります。

いずれにしても、この物件に対して2000万円~2100万円の指値を入れた買主も、それを安いといって拒否する売主も、双方ともに実情を知らないといわざるを得ません。

これが木造ではなく、重量鉄骨かRCであったならば担保評価額はどうなるでしょうか。

重量鉄骨の場合は、18万円×297.86㎡×(34-16)÷34≒2838万円
土地の評価額は変わらないので、(2838万円+710万円)×0.7≒2484万円

RCの場合は、20万円×297.86㎡×(47-16)÷47≒3929万円
土地の評価額は変わらないので、(3929万円+710万円)×0.7≒3247万円

したがって、重量鉄骨の場合は売値はほぼ妥当な金額となり、RCの場合は割安な金額だと判断できます。

以上見てきましたように、
「(満室時)家賃×0.6~0.7>支払いローン」
「購入価格<担保評価額」
の二つをクリアーした物件でなければ、通常の銀行の融資は実現されませんので、こうした計算は是非行っておく必要があります。

こうした条件をクリアーした物件でなければ、どこの銀行に融資をお願いしても、徒労に終わる可能性が高くなるといえます。(なお法定耐用年数にかかわりなく融資を行う銀行も一部ありますが・・・・)
(その3に続く)
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16:48:36 | 未分類 | トラックバック(0) | コメント(4) | page top↑
商品価値(ある業者との懇談から)その1
2008 / 11 / 20 ( Thu )
先日ある業者との懇談から、物件の商品価値期間(賞味期限)について、以下のようなことを気付かされました。

木造建築     築25年~30年
RCや重量鉄骨  築35年

これを過ぎると、築年数による入居者の敬遠(空室率)と補修費と家賃下落が増加し、キャッシュフローが大きく減少する事態が起るであろうと指摘されました。

例えば築15年の中古のRCを、30年の長期のローンを組んで経営を行うと、当初のキャッシュフローはそこそこ出ますが、20年後以降の入居率、家賃下落、修繕費増に伴い、キャッシュフローは激減するか、マイナスになる悪夢も起こりうるかもしれないと云います。

ですから築15年の場合は、ローン期間は20年以内にとどめて、商品価値の過ぎる築35年以降は、入居者の敬遠(空室率)と補修費と家賃下落が増加しても耐えられるようにした方が良いとのことでした。
(銀行によってはRCの融資期間が原則最長35年マイナス経過年数としているのは、そうした事態を見越しているからだとのこと)

「繰上げ返済をするつもりだから30年ローンでも大丈夫」
と考えがちですが、他の出費等により、なかなか繰り上げ返済が出来ないのが現実ではないでしょうか。

例えば築17年の木造の場合は、その商品価値は残り8年~13年ということになります。
築17年という商品価値の下落のリスクを背負うわけですから、高利回り物件といえども、8年~13年後を見据えた経営計画を頭の隅に入れて、判断していく必要があると云います。

したがって、RCであれ、木造であれ、「築年数」による商品価値期限(いわば賞味期限)は、考えておく必要があると強調していました。

あえて商品価値期間を過ぎた築古の物件を格安で購入して、高利回りで貸し出し、投資資金を早めに回収してリスクをなくし、経営するスタイルがありますが、本当の賞味期限がすぐに来ても、それが最初から織り込み済みであるならば、何ら問題はないとも云います。(ただし震災などの倒壊による所有者責任への対応は必要かもしれません。)

物件や融資先探し等、ついつい物件を購入することに意識の大部分が占めてしまいがちですが、購入は大家業の始まりに過ぎず、購入後から本当の賃貸経営がスタートします。

しかし、築25年~35年以降の経営予測を立てて、そこから立ち返って物件や融資探しを行い、賃貸業を行っている大家さんは少ないのではないでしょうか。

新築の場合は商品価値は長いが利回りがなかなか上がらず、中古の場合は利回りは上がるが商品価値(賞味期限)が短くて一長一短があり、
「ではどうしたら良いのか!」
という迷路に入り込みそうですが、その答えとしては次のようなことが挙げられると思います。(その2に続く)

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16:02:15 | 未分類 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑
「サラリーマンVSサラリーマン大家さん」
2008 / 11 / 13 ( Thu )
ジョン・ウー監督作品の「レッドクリフ」が見たくて、急きょ三島のジョイランド(映画館)に行ってきました。

映画館での鑑賞は、「バールハーバー」以来です。
平日ということもあって、200席ある管内には10席ほどしか人がおらず、ベストポジションで鑑賞できました。

ホームシアターが趣味の私としては、300~400インチの巨大スクリーンと、圧倒的な音響設備はとても参考になりました。

しかしベストポジションでも、席とスクリーンとの距離が意外とあるので、自宅の120インチのスクリーンでも、画面との距離が近い分、映画館並みの迫力は十分に再現できます。

また音響も、人里離れた我が家では、近所を気にすることなく大音量で再生できるので、ハイビジョン放送がなされれば、今回映画館で堪能できた高画質の大迫力映像を、自宅でも繰り返し鑑賞できます。

三国志は吉川英治の小説、横山光輝のマンガ、NHK人形劇、光栄のシュミレーションゲーム等で楽しんでいたので、それらを思い浮かべながら鑑賞しましたが、戦闘場面は度迫力の連続で、期待を裏切らない大作でした。

2時間強の上映時間中は、非日常の異次元空間の中にいて、とても充実していました。
パートⅡは来年4月の予定なので、是非また映画館に足を運ぼうと思います。

山田なりに考えた、「サラリーマンVSサラリーマン大家さん」の違いを以下に列挙しましたが、さらに「サラリーマン大家さんVS専業大家さん」の違いにまで言及すると、その一つは、今回のように気ままに時間が使えることなのだと実感してきました。

サラリーマンと、サラリーマン大家さんの違い

①収入が給与所得(勤労所得)しかないVS給与と家賃(不労所得)の2本の収入源がある

②源泉徴収により節税ができないVS大家業と合算しての節税ができる

③リストラや倒産で即生活苦になるVS家賃収入がそれらのリスクヘッジになる

④過労、うつ病、過労死、過労自殺になるリスクがあるVSそうなる前に辞められる

⑤給与収入のみで生活が苦しいVSプラス家賃収入により生活水準が上げられる

⑥年金不安や医療費負担増など将来の暮らしに不安を覚えるVS年金等を当てにしなくても豊かな老後が設計できる

⑦首にならない程度に働く人生VS経営者として大家ビジネスを楽しめる

⑧人間関係が職場や仕事関係者に限られてくるVS懇親会等でさまざまな業種のサラリーマン大家さんと交流が深められる

⑨マイホームを一棟持つのがやっとVS全国各地に賃貸住宅を複数所有できる

⑩預金通帳の残高が一向に増えないVS毎月通帳の残高が増加していく

⑪定年(リタイア)後は無職か再就職探しVS定年後は専業大家(退職後も肩書きと仕事がある)

⑫定年(リタイア)後は生きがい探しVS定年後は経営者として規模の拡大も可能

⑬定年(リタイア)後はお金の心配をしながらの生活VS現役時代と変わらない生活水準等々

要するにその違いは、成功大家さんになると収入と自由度が増して、安心と安定が手に入り、生きることが楽になるということだと思います。

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13:30:11 | 未分類 | トラックバック(0) | コメント(2) | page top↑
小室哲哉氏の転落(詐欺事件)に思う
2008 / 11 / 06 ( Thu )
2年連続年収20億円!
総資産額100億円!
結婚式の費用5億円!
外遊のためのファーストクラスの貸切りで一飛行2000万円!
10億円の海外別荘!
10億円のスタジオ!
フェラーリ等超高級外車数台!
数十億円の海外投資!
ホテルのビップルームでの長期滞在!
マンションの家賃月額200万円!
等々

小室哲哉氏の経済状態は高収入、低資産家の典型に思いました。

お金持ちと資産家の違いが分かるような事例に思います。

また年間数億円を稼いでいた一流プロスポーツ選手が、引退後に貧困生活をおくる事例と似ているなと思いました。

お金を稼ぐ量と、それ(富)を維持する能力とは別物であることが分かります。

ロバート・キヨサキ氏が言うように、ファイナンシャルリテラシー(お金に関する知性)がいかに重要であるかが、今回の事件でも明らかになりました。

高額収入を、「投資」「消費」「浪費」に分けて眺めたときに、上記の数々はまさしく浪費にあたるのではないでしょうか。

余計なお世話ですが、もしも20億円を、たとえ利回り12%という低利回りの賃貸住宅の購入(投資)に充てていたとしても、月収2000万円近くの収入は確保できたわけですから、高収入、中資産家にはなれたのにと思います。

「ファーストクラスの貸切り」や「10億円の別荘」等などという愚かな浪費を止めれば、月収2000万円は、豊かな暮らしを維持できる水準に思います。
(私ならばその20分の1の収入でも、その自信があります。)

結局のところ、彼の近辺にファイナンシャルリテラシーのある人物が一人もいなかったことが、悲劇の一つだったのではないかと思っています。
もしかしたら、彼に群がった人々の質が、あまりにも悪かったのかもしれません。

さらに言えば、詐欺を働いて借金を返済する危険を冒すよりも、何故自己破産を選択しなかったのかという疑問が残ります。

才能と名声がある分、再起は十分に可能だったのではないかと残念でなりません。

彼の成功と挫折は、隠れ小室ファンの一人として、大変にショッキングな出来事であると同時に、あらためてファイナンシャルリテラシーの大切さを認識することになりました。
13:02:54 | 未分類 | トラックバック(0) | コメント(3) | page top↑
続、日本政策金融公庫
2008 / 11 / 03 ( Mon )
先週、政策金融公庫○○支店に融資の面談に行ってきました。
担当者からは以下の資料を用意するように通知されました。

・所得税の領収書(平成19年度分)
・借入金等の支払いがなされている通帳
・借入金残高及び月の返済額の資料
・固定資産税課税明細書及び固定資産税の領収書(平成20年度分)
・平成20年度分の帳簿
・運転免許証等の身分証明書

後日、所有する不動産の直近の賃貸借契約書(各1通)をFAXで送って欲しい旨の連絡がありました。

これは担当者が所有する物件の現地確認をする必要があるそうですが、いちいち確認することが困難なので、この賃貸借契約書でそれに代えるということだそうです。(ただし自宅の確認は行うそうです。)

面談では、私の認識と違うアドバイスが担当者からありました。
以前ブログで、私が
「ただし無担保・無保証人融資制度もあるので、挑戦してみる価値はあるかと思いますが、無担保・無保証の分、融資のハードルは高くなると思われます。」
と書きましたが、これがあまり関係ないことが分かりました。

それは購入する物件を担保として融資を希望しても、融資額は購入金額に対する掛け目である0.4~0.48でしかなく、2000万円の物件ならば800万円台の融資しか出ないそうです。

担当者は、掛け目の詳しい数字は明らかにしませんでしたが、半額以下の800万円台であることは明言していました。

つまり以前ブログで書いた掛け目の数字とほぼ一致していたということです。
「800万円×0.48+1200万円×0.4=864万円」

次に担当者から出たアドバイスが
「それならば無担保・無保証でお借り入れしたらどうでしょうか。利息が有担保の場合よりも0.65%高くなって3.1%となりますが、こちらの方が2週間ほどで融資の結果が分かりますし、担保設定がないので手続きが簡単です。」
とのことでした。

私が、
「担保を提供した方が融資のハードルが低く、無担保・無保証の方がハードルが高くなるのではないですか」
とお聞きしたところ、
「それは関係ありません。」
とのことでした。

1700万円の融資を15年返済で希望しているので、融資額が半額の800万円台であれば、返済期間が約半減の7年間になっても返済に無理はないと見るわけなので、利率と返済期間の違いを承知すれば、無担保無保証の融資が可能とのことでした。

そこで融資額800万円~1000万円、返済期間7年間での無担保無保証の融資でお願いしてきました。

もしもこれが通れば、抵当権の付かない今回の物件の積算価格(担保評価)は、一般の銀行で、

「1000万円×1.0+420×15万円×12÷22=4436万円」

となり、これに掛け目0.7を入れて、

「4436万円×0.7=3105万円」

となり、次の物件の購入の際には、今回の物件が3000万円ほどの価値のある共同担保として提供できる可能性が出てきて、私にとっても、都合が良いということになります。

ただし、計算通りに行かないのが常なので、あくまでも可能性として捉えておりますが・・・。
それでも、将来に更なる夢と可能性が持てることは、プラスだと思います。

今回のように購入価格が小額で、融資額が500万円~1000万円でよい場合は、この政策金融公庫の無担保無保証の融資は、利用価値があるのではないかと思いました。

さて融資の結果はどうなりますことか、
「計算通りに行かないのが常」
なので結果は楽観視しておりませんが、もうすぐ分かります。
(なお○○支店の帰りに、裁判所に立ち寄ったのは言うまでもありません。)

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12:22:13 | 未分類 | トラックバック(0) | コメント(6) | page top↑
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