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日本政策金融公庫と裁判所(その3)
2008 / 10 / 28 ( Tue )
それは被告人に対する弁護人(弁護士)の追及でした。

弁護人は、被告人に有利なように弁護するのが普通だとばかり思っていたのですが、ここで弁護人は、被告人に対して厳しい追及を始めたのです。

・預金通帳と印鑑、キャッシュカードが犯罪に利用されるとは考えなかったのか!

・通帳等を闇金業者から依頼されたときに何故きっぱりと断らなかったのか!

・名義を貸した人が罪に問われなかったとはいえ、数日拘留されたことをどう思っているのか!

・それらの通帳等が振り込め詐欺に使用されたことをどう思っているのか!

・そもそもサラ金や闇金に手を出した自堕落な生活がこういう結果を招いたのではないか!

等々で、そうした追求はむしろ検察官がすると思っていたので意外でした。
また裁判官からの質問にも鋭いものがありました。

当初被告人は、通帳等を譲渡したのは、
「闇金業者から、『言うとおりにしないと若い者を向かわせて殺すぞ。言うとおりにすれば返済するためのお金をやるから』と言われて、怖くてやってしまった。通帳等が犯罪に使われるかどうかよく分からなかった。」
と言っていたようですが、裁判官は、通帳等が犯罪に使われることを十分に認識していながら、金銭目的で詐欺を働いたのではないのかと、そこの部分を質問してきました。

「一回数万円を他人(闇金業者)が支払って通帳等を受け取ることは、犯罪に利用するであろうことは、十分に分かっていたのではありませんか」

「もうしわけありませんでした」

「分かっていたかどうかを聞いているのです。」

「もうしわけありませんでした」

「通帳等を作ればお金がもらえたわけですね。また他人がお金を支払ってまで手に入れた通帳等は、悪いことに使われるとは思わなかったのですか」

等々を確認していました。

それは弁護人と裁判官が、通帳等が果たした役割とそれに手を染めた重大性を、きちんと被告人に認識させようとしているようでした。

つまり犯罪を裁く場であると同時に、被告人に対する教育または更生の場でもあるような印象を受けました。

最後に検察官が「懲役1年」の求刑を求め、弁護人が「情状酌量を含めた寛大な判決」を求め、裁判官は半月後に「結審」することを通知しました。

この間ちょうど1時間でした。
それは(表現は悪いかもしれませんが)、何かすばらしい人生ドラマを見たような気分でした。

反面、刑事被告人たちにとってははじめての経験でも、司法にとっては膨大な裁判の一つに過ぎず、流れ作業によっててきぱきと案件を処理していく作業のようなものを感じました。

ともあれこれから先、今回の事件の結審を含めて、裁判所へ足を運ぶ回数が増えるような予感がしています。

今回の裁判の傍聴は、もしかしたら時間がたっぷりとある専業大家の、上手な時間の使い方の参考例(一例)になるかもしれません。(終)

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15:28:27 | 未分類 | トラックバック(0) | コメント(2) | page top↑
日本政策金融公庫と裁判所(その2)
2008 / 10 / 25 ( Sat )
日本政策金融公庫へ融資の申込みを行った帰り道に、○○地方裁判所の前を通りかかりました。

私は以前から、本物の裁判を傍聴してみたいという好奇心を持っていたので、傍聴する方法だけでも聞いてこようと立ち寄ってみました。

驚いたことに、建物内部へはノーチェックで自由に出入りすることができ、玄関口にはこの日の裁判時程と罪状、法廷番号等が貼り出されておりました。

通りかかった女性(おそらく裁判所の職員)が、声を掛けてくださったので、初めて裁判所を訪れたことと、一度傍聴してみたいと立ち寄ったことなどをお話しすると、誰でも自由に傍聴できることを教えてくれるとともに、本日予定されている刑事裁判の法廷場所なども教えてくれました。

そこで、これから開廷する「詐欺事件」の傍聴をすることにしました。

広い傍聴席には私を含めて3人(内2人は知り合い同士のよう)がいるだけでした。

テレビや映画の世界でしか見ることのなかった裁判を傍聴するという、私の長い人生では初めての体験をすることになりました。

よくわからないまま傍聴席の最前列真ん中に座りました。
そして驚きの場面はすぐにやってきました。

それは二名のいかつい警務官に前後を挟まれた被告人が、なんと手錠と腰縄を掛けられて入廷してきたのです。

詐欺罪という比較的軽微な罪の裁判だと思っていたので、この物々しい事態にまず驚きました。

手錠と腰縄を外された被告人は、柵を挟んで私のすぐ前に座らされました。
そして検察官と弁護人も着席し、最後に裁判官が入廷してきました。

被告人は70歳になる老人で、詐欺の内容は、他人への譲渡を禁じた預金通帳と印鑑、キャッシュカードを知人名義で作成し、それを闇金業者へ金銭と引き換えに譲渡した詐欺罪でした。

しかもこの通帳類は、今社会を揺るがしている振り込み詐欺に使用されたとのことでした。

検察官から被告人の経歴と犯罪内容が語られました。

被告人は、2度の離婚とサラ金への借金、そして闇金業者からの借金と、その闇金業者からの通帳等譲渡の誘いへと、犯罪に手を染める経緯がよく分かりました。

裁判の中で、弁護側証人としてこの老人の息子が法廷に立ちました。
つまり傍聴席にいた3人の内の2人が息子とその関係者だったわけです。

息子は、父が出所した後はアパートで一緒に暮らし、父親が二度とこのようなことは起こさないように目を配り、更生させる決意を述べていました。

情状酌量を得るためのようですが、それでも親を思う子の心情はよく伝わってきました。

その次の場面では、予期せぬ事態を傍聴することになりました。
(その3に続く)

13:11:51 | 未分類 | トラックバック(0) | コメント(1) | page top↑
日本政策金融公庫と裁判所(その1)
2008 / 10 / 21 ( Tue )
先日、○○県○○市の日本政策金融公庫に、融資の申し込みを行ってきました。

借入申込書と添付書類として確定申告及び決算書の写し2年分と企業概要書、物件の資料、登記簿謄本、土地の公図及び建物図面を提出し、10日後ぐらいに面談とのことでした。

皆様ご存知のとおり、日本政策金融公庫(旧国民生活金融公庫)は低利の固定金利で、民間の銀行よりも有利ですが、融資額が低い傾向にあります。

物件の担保評価方法は教えてくれませんが、ある業者からの情報によると、中古の場合、土地は路線価の1.0~1.2倍+建物は木造の場合は㎡数×14万円~14.5万円×法定耐用年数の残存期間割合の合計だそうです。

それと購入価格のどちらか低い金額に、土地と建物それぞれに掛け目を入れて融資額を決定するそうです。

土地の掛け目は0.48で建物の掛け目は0・4だそうですが、この数字はさまざまな要因で変動するそうです。

例えば土地の路線価が1000万円で築10年(法定耐用年数残存期間は12年)の木造アパート400平方メートルの物件を担保に借入を希望すると、そのアパートの評価は

「1000万円×1.0+400×14.5万円×12÷22=4163万円」
となります。

しかし購入金額が1950万円だとすると、こちらの方が担保評価よりも金額が低いので、購入金額に対して掛け目を入れるそうです。

仮に契約で土地が800万円で建物が1150万円だとすると

「800万円×0.48+1150万円×0.4=844万円」

となり、これが今回のおおよその融資額になります。

私はだめもとで、
「土地1000万円×1.0×0.48+400×14.5万円×12÷22×0.4=1745万円」

になるので、融資申込金額を1700万円と書いて提出してみました。
むろん844万円になるだろうと予想した上での提出です。

はたして融資額はいくらになるのか興味津々でおります。
ただし借り手に問題ありで「融資はできない」という最悪の事態も考えてはおりますが・・・。
一ヵ月後くらいには判明することでしょう。

なお公庫の場合は銀行のように融資の直後に、抵当権設定を行う同時決済は行っておらず、公庫の抵当権設定後に融資が実行されるので、あらかじめ現金がないと使えないのが難点です。

ただし無担保・無保証人融資制度もあるので、挑戦してみる価値はあるかと思いますが、無担保・無保証の分、融資のハードルは高くなると思われます。
(その2に続く)

13:25:55 | 未分類 | トラックバック(0) | コメント(2) | page top↑
「アパート経営フェスタ」と「子ども兵」(その2)
2008 / 10 / 18 ( Sat )

この本には以下のことも書かれていました。

○一日2ドル以下で生活している人→世界の総人口の半数に当たる30億人

○内戦もしくはその危険が高い国に暮らす人→10億人

○貧困状態の人→13億人を超える

○極貧状態の人→6億人

○読み書きが出来ない成人→9億人

○農村地帯に住んでいるにもかかわらず土地が無い人→10億人を超える

○土地があっても劣悪でやせた土地に暮らしている人→4億人

○都市部のスラムに住んでいる人→10億人

○水に不自由している人→13億人

○食糧不足の人→8億人を超える

○慢性的な栄養失調の人→5億人

○一日一ドル未満で生活している若者→世界の若者の4分の1

○路上生活をしている子ども→2億5000万人

○自分や家族を養うために働いている子ども→2億1100万人

○一度も学校へ行った事が無い子ども→1億1500万人

数字が重複しているとはいえ、日本で生活していると想像もできない数字です。

今回のチャリティーイベントが、こうした貧困問題にスポットを当てる機会になったことは、とても有意義に思います。

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01:42:17 | 未分類 | トラックバック(0) | コメント(2) | page top↑
「アパート経営フェスタ」と「子ども兵」(その1)
2008 / 10 / 15 ( Wed )
先日東京の大塚で開催された「ハッピー&リッチ アパート経営フェスタ」(NPO法人アジアチャイルドサポートに寄付するチャリティーイベント)が行われると知ったとき、すばらしい企画だと思いました。

それは住宅すらない貧困家庭に苦しむ子どもたちに、少しでも手助けができればという、住宅に関係する大家さんたちのチャリティーイベントだったからです。

私はこの企画を聞いたとき、真っ先に思い浮かべたことは、以前本で読んだ“子ども兵”の存在のことでした。

このイベントとは直接的には関係ないかもしれませんが、貧困と為政者の私利私欲が招くこの不幸な現状を、ここで紹介させていただきたいと思います。

それはコロンビア、レバノン、リベリア、カシミ-ル、コソボ、シエラレオネ、スリランカ、ス-ダン、ソマリア、ルワンダ、タンザニア、イラク、イラン、アフガニスタン、カンボジア、東ティモ-ル、インド、インドネシア、ラオス、ミャンマ-、ネパ-ル、パキスタン、パプアニュ-ギニア、フィリピン、スリランカ、ソロモン諸島等々の国々に存在する18歳未満の兵士のことです。

極貧によって絶望し社会から締め出された子どもたちは、闇の経済や組織犯罪、そして武力紛争の担い手の大規模な予備軍となります。

誘拐または拉致や募集によって子どもたちは兵士に仕立て上げられていきます。
子ども兵は少年とは限らず、少女の兵士もおり、少女兵だけの隊も存在します。

子ども兵は簡単なプロセス(教育)で勇敢で有益な兵士になります。質問もせず素直に指示にしたがい、命の重みが分からず恐怖が少ないので戦闘はなんでもやれます。

被害者や目撃者がよく口にしたのは、「子どものほうが大人よりもこわい!」ということでした。

しかも安価で扱いやすいので、極貧国の紛争地帯では子ども達の誘拐や拉致が頻繁に起きて、兵士に仕立て上げられていきます。

そして子ども達は生きながらの地獄を味わうのです。

これからご紹介するのは、以前草津図書館から借りて読んだ「子ども兵の戦争」(P・W・シンガ-著/NHK出版)よりの抜粋です。

○子どもたちは11歳か12歳で徴集するほうがいい。(民兵組織最高司令官)

○子どもたちは最高かつ最も勇敢な兵士になる。子どもだからと甘くみるな。彼らはわれわれ大人以上に戦える。ただ撤退するということが彼らにはなかなかできないのだ。(リベリアの政府系民兵組織指揮官)

○武装組織から仲間になれって言われたけれど、いやだって言った。そしたら、弟を殺された。だから仲間になった。(7歳)

○ある晩、入り口で見張りをしていたら、誰か連れてこられた。子どもで、覆面をされてて、「反政府勢力だ、敵だ、殺せ」って。ぼくは言われたとおりにした。その場で。ぼくのナイフで。そのあとは、ひと晩じゅう眠れなかった。(10歳)

○やつらはつかまえた人間を連れてくる・・・・・訓練を受けさせるために。指揮官からお前がやれと言われた。ショックだったしぞっとした。みんなの前でやらされた。50人全員の目の前で・・・・・。頭を撃たされた。ぼくは震えてた。殺される人たちの中には、泣き叫ぶ人もいた。指揮官は「どうやって人を殺すか覚えるんだぞ」って言った。(15歳)

○友だちのユアニタが、困ったことになって・・・・・。兵士になる前からずっと友だちで、テントも同じだった。「友だちでも関係ない。彼女はミスをした、殺さなきゃならない」って指揮官は言った。目を閉じて撃ったけど、当たらなくて。だからもう一度撃った。墓地はすぐそばだった。埋めるのも土をかけるのも私がやらされた。(17歳)
○二度目のほうが簡単さ。どうでもよくなるんだ。(15歳)

○手足を切り落とさせられた。ぼくたちは短剣と斧と大きな丸太を持ってた。村人たちを呼び出して一列に並ばせた。(被害者たちに)長い手がいいか短い手がいいか(手首で切るかひじで切るか)訊くんだ。長い手のほうは短い手とは別の袋に入れる。袋が切り落とした手でいっぱいになったら自動的に昇進する。いろんな階級にね。(16歳)

○ひとりが逃げようとしたけど、つかまった。彼は両手を縛られ、一緒に誘拐されたぼくたち新人が、彼を棒で殺せと命じられた。ぼくは棒に触った。彼を前から知っていた。同じ村の子だった。殺すのは嫌だっていったら、あいつら、ぼくを殺すって言った。銃を向けられて、殺すしかなかった。その子がぼくに訊くんだ。「なぜそんなことを?」って。しかたないんだって言った。殺した後で、ぼくたちはその子の血を腕に塗らされた。めまいがした。気持ち悪かった。こうすれば死を恐れなくなる。そして逃げようとしなくなるって言われた。(15歳)

○彼らはわたしを選んで茂みに連れていきあるメンバ-の妻になれって言われた。「言うとおりにしろ、でないと殺す」って。それでも拒もうとしたら相手は本当に怒ってわたしの頭にナイフで切りつけた。どうしようもなくて、ひどく出血して、それで初めてセックスをしたの。14歳で。生きるか死ぬかだったから。(16歳)

○カラシニコフ銃の弾丸は秒速800メ-トルで飛びます。聖戦士が3200メ-トル先にいるロシア人の頭部を狙う場合、弾丸がロシア人の額に命中するまでに何秒かかりますか。(アフガニスタンの4年生の教科書に載っている文章問題)

(その2に続く)

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「夜のRIGの会」に参加して
2008 / 10 / 10 ( Fri )
「不動産指値挑戦日記」
「ソシアルビルオーナーの不動産投資日記」
のブログでお馴染みの星輝さんと、恵比寿でお会いする機会がありました。

さらにその後、「不動産投資カフェネットby恵比寿のI」さんとお二人で運営されている、RIGという大家さんの情報交換会に参加させていただきました。

星輝さんはとても聞き上手で、普段は寡黙な(と思っている)自分が、かなり饒舌になっていました。

コーヒー店内で、男性二人が3~4時間も話し込んでいる姿は、もしかしたら不気味な光景だったかも知れません。

会が始まる時間には失礼するつもりでおりましたが、定員に空きがあってお邪魔でなければ参加させていただだきたい旨を星輝さんにお伺いすると、快諾してくださいましたので、急遽飛び入り参加させていただいたしだいです。

以前このブログでも、熊谷でのセミナー後の懇親会のことをお伝えしましたが、その懇親会に勝るとも劣らない熱気で楽しい会でした。

貴重な情報交換だけでなく、モチベーションを上げる意味でも、こうした会に参加することは、とても有意義に思います。

こうした会では、残念ながら私は年長(長老?)にあたるようですが、その分若い人たちと交流を持てて気分が若返りました。

これからも親父ギャグを飛ばしてひんしゅくを買うことなく、交流を深められたらと思います。

RIGの会員の皆様、またお邪魔するかもしれませんが、よろしくお願いいたします。











17:18:24 | 未分類 | トラックバック(0) | コメント(9) | page top↑
「ハッピー&リッチ アパート経営フェスタ」に参加して
2008 / 10 / 06 ( Mon )
今回東京の大塚で開催された「ハッピー&リッチ アパート経営フェスタ」(NPO法人アジアチャイルドサポートに寄付するチャリティーイベント)に、主催者であるコテツさんよりご招待されましたので、私も勉強のために聴講させていただきました。

「大家さん学びの会」での勉強会のイメージがあって、参加者50人前後のイベントを想像していたのですが、会場は大ホールで数百人もの参加者がいて、私が想像していたよりもはるかに大規模なものでしたので、正直驚きました。

会場では一般席は指定席だとかで、何とプラチナ席に案内されたので、恐縮してしまいました。(その割には最前列に座りましたが)

そして約4時間、8名の講師の方の対談から多くのことを学ばせていただきました。

今回参加された講師の方をはじめ、書籍やブログ等で活躍されている成功大家さんには、以下のような共通点があるように思いました。(山田が勝手に感じたことですが・・・・・)

成功大家さんの共通点
①情熱&モチベーションが高い
②学習量が多い
③優良(お宝)物件を見極める目利き力が大きい
④融資のハードルをクリアーできる知識とノウハウを持っている
⑤満室経営のノウハウを獲得している
⑥リフォームの知識や経験が豊富である
⑦管理会社や業者との付き合い方など経営力がある
⑧問題解決能力(含む創造性、柔軟性、行動力)がある
⑨大家業のメリットを深く理解していると共に、それが大好きである
⑩知識と経験に裏打ちされた自分流の大家道を確立している

等々について、ほぼ全ての項目で深い知識や経験を有しているということです。

ざっとですが各部の対談では以下のことを「特に」感じ、学べました。
第1部の「光速フルローン対談」(今田信宏さん、投資家けーちゃん)では、特に③④⑤について
第2部の「満室経営対策」(西山雄一さん、浅輪裕彦さん)では、特に⑤⑦⑧について
第3部の「自分でリフォーム対談」(NSX松田さん、新道強さん)では、特に⑥⑧⑨について
第4部の「アパート経営大御所対談」(沢孝史さん、赤井誠さん)では。特に④⑦⑩について

もちろん「特に」と書きましたように、どの対談の中でも、この①~⑩のことがらの造詣の深さも随所で感じられたのは言うまでもありません。
また皆さん会計や税務知識等も豊富で、人的ネットワークもお持ちであることは想像に難くありません。

今回核となるお話(8人の講師の方々のお話が、実に重要で的を得たもので強く共感しました)を、熱心に学ばれている人たちが大勢いるのを目の当たりにして、今後のアパート経営は、「学習する成功大家」さんと「不勉強な失敗大家さん」に二極化していくことは間違いないことのように思えました。

講師の皆様をはじめ、コテツさん、サポーターの皆様には、質の高い学びの場を与えてくださり、感謝の気持ちでいっぱいになりました。

また私自身もモチベーションが非常に高まりました。
そして学ぶこと、学び続けることの大切さを改めて実感いたしました。



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00:16:07 | 未分類 | トラックバック(0) | コメント(6) | page top↑
ある業者との懇談
2008 / 10 / 04 ( Sat )
昨日懇意にしている業者の方と、いろいろとお話しする機会がありました。

この業者の方は、銀行が差し押さえた競売直前の物件や、倒産寸前の建築会社所有の物件を、早期に売却する依頼を受けたりもしている業者です。

最近では、倒産間際の会社が増えていて、新築物件が市価の3~6割引きで密かに売却されている事態も起きているそうです。

「密かに」という意味は、すでに入居している購入者に知れたら大変なので、広告等で公にすることなく、1棟の中にある売れ残り区分所有物件を、数部屋まとめて購入できる人に売却しているそうです。

あるマンションでは、売れ残りの12部屋を一括売却で希望し、それを3~4人の投資家に仲介したそうです。

これらの物件は投資用ワンルームと違って、ファミリータイプの広々とした居住用としてのマンションで、利回りは10%を超えたそうです。

また西東京市や浦和といった地価の高い地域にある、デザイナーズ新築アパートが11%を超える利回りで売却されたそうです。

この立地の「新築アパート」でこれだけの利回りがあれば、高稼働率も維持できて、安定した経営が見込まれると思います。

こうした事態は建売住宅でも起きているそうです。

2~3年前の中古市場は、購入希望者が増えたことにより、利回りが低下する事態が起きたけれども、最近はまた高利回り物件が増えてきたと言います。

「購入希望者」は相変わらず多いけれども、銀行の融資が厳しくなってきており、「実際に購入できる人」が少なくて、物件の供給が増えてきた分、そうした事態が起きているそうです。

ですから優良物件が増えつつある今、「融資を引き出す力」(あるいはノウハウ)のある人が有利に推移すると言います。

JR高崎線沿線の駅前のRC5階建てマンション(60~70㎡、19世帯)を、最近仲介したそうですが、建築当時土地を含めて約8億円のこの物件が、土地の評価額以下の1.8億円で取引されたそうです。

売主は高齢のご夫人で、子供たちへの相続を考えて、早期の売却を望まれたそうです。

資産(土地)確保重視派の人にとってはうらやましいお話かもしれません。(ちなみに私は、高利回り&高稼稼働率に焦点を当てたキャッシュフロー重視派です。)

こうした話を、第一線の現場の人から聞くと、今不動産市場で起きている激変がリアルに伝わってきます。

03:32:57 | 未分類 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑
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