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谷中&高円寺
2008 / 09 / 29 ( Mon )
以前NHKの「小さな旅」という番組で、東京都台東区谷中地域が放送されたのをたまたま見ました。

東京生まれの私は、東京には全く興味が無く(というよりは嫌悪感すら持っており)、子供の頃から田舎暮らしにあこがれておりました。

したがって東京タワーにすら上ったことが無く、ましてや谷中など、用事が無ければ立ち寄ったことの無い町がたくさんあります。

ところがこの番組で、谷中が外国人には人気のスポットで、ヨーロッパやオーストラリア、アメリカ等からたくさんの旅行者が訪れているということを知りました。

しかもそうした人たちの中には、リピーターも多くいるそうでびっくりしました。

海外旅行に一度も行ったことがない山田としては、わざわざ遠い異国から東京の谷中に来るという旅行者に驚くと共に、そんな魅力が谷中にあるのかという好奇心が強くわきました。

おりしも2ヶ月にわたって西日本の観光地等を旅し、古い町並みも多く見てきていたので、江戸情緒が残るといわれているこの町を、東京に行ったおりに散策してきました。

鶯谷駅から寛永寺坂、夕焼けだんだん(夕日が綺麗に見える階段)、谷中銀座商店街、東京メトロ千代田線千駄木駅まで歩いてきました。

古いお寺や家、お墓がたくさんあり、下町風の商店街もありましたが、下町の雰囲気は私が生まれ育った近くにある、板橋区大山のハッピーロードや中仙道の仲宿等と、それほど変わりありませんでした。

テレビにも出てきた「夕焼けだんだん」は、板橋でも感じられる眺望でした。
それでも観光気分で散策してきた谷中は、それなりに歴史と情緒が感じられ、東京でも観光気分が味わえる場所があるものだと見方が変わりました。

その余勢をかって、千駄木駅から高円寺へと足を伸ばしました。
それは33年前の学生時代に、住み込みで新聞配達をした思いで深い場所でした。

いつかは再び訪ねたいと思いつつ果たせなかった地を、
「いつかではなく、今から行こう!」
と思い実現させました。

高架下にあった新聞店は建物こそ変わっていましたが、同じ場所にありました。
そこには19歳だったときの自分がいるかのようでした。

また記憶を頼りにその当時住んでいたアパートを探しましたが、さすがにもう残ってはいませんでしたが、配達していた当時のアパートはまだ残っていて、33年前の自分の配達姿をなぞらえて懐かしく見てきました。

当時はまだ新築アパートのようでしたが、築33年でも傷みはそれほどなく、あと20年くらいはまだもちそうに思えました。

33年という時の流れは、過ぎてしまえば一瞬だということを痛感しました。
また当時の苦学生だった自分が、50歳で早期退職して、人生を気ままに過ごす身分になるなど、想像しえなかったことです。

今から33年後、私は85歳になります。
もし生きていたとしても余命は残り少なくなっているはずです。

これまでの33年間が、がむしゃらに生きてきた人生ならば、これからの33年間は、スローライフで楽しく過ごして行きたいなと思いつつ高円寺を後にしました。

いずれにしても時間は流れ続けているわけですが、こうして過去の足跡や、古い町並みを散策できる時間は、とても貴重なものに思えました。

旅の番組も、その気になればいつでも行けると思うと、最近は身近に感じて見入ってしまいます。

今度は同じ旅番組で見た「横浜中華街」を散策して、番組で登場した同じ店でチャーハンを食べてこようかなと思っています。

現役時代は、休日はひたすら疲労回復に努めていて、知らない土地の散策をする元気はありませんでした。

最近は、どこかに出かけたおりには、のんびりと散策を楽しむようになりました。
それでもついアパートやマンションの様子に目がいってしまいますが・・・・・。

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20:30:55 | 未分類 | トラックバック(0) | コメント(4) | page top↑
100年に1度の金融危機(その2)
2008 / 09 / 22 ( Mon )
現在アメリカを中心としたCDS(クレジット・デリバティブ・スワップ)と呼ばれている、ハイリスク・ハイリターンの金融取引が、世界中で行われています。

その金融取引の一つであるサブプライムローンに端を発した金融不安が起きました。
米証券大手リーマン・ブラザーズが経営破たんし、世界同時株安が起きました。

恐ろしいのは、現在どれだけの損失が起きているのかどこも把握できていないことです。
まさしく疑心暗鬼の状態になっています。

アメリカ政府はこうした事態を受けて、75兆円を投入して不良債権を買い取る方針を議会に提出すると発表して、株価の下落に一応歯止めがかかりました。
しかしこれは単なる応急措置に過ぎません。

何故ならば、こうしたCDSと呼ばれている金融取引残高が、現在約6200兆円あるといわれているからです。

サブプライムローン危機だけで済めばよいのですが、こうしたスーパーバブルと化した金融取引全体が崩壊しつつあるかもしれないのです。
そうなれば世界大恐慌や資本主義の崩壊も現実のものとなってきます。

こうした負の連鎖が進行しつつある現在、今後の日本への影響を、ある経済学者は次のように予測しています。

・ボーナス5割カット
・リストラの嵐(外資系を中心に)
・株価の暴落(1万円を切る事態も)
・年金支給開始年齢が70歳からに
・退職金の目減り
・中小企業の倒産続出

株価の暴落を除けば、サラリーマン個人にはどれも厳しい事態になります。

不安をあおるわけではありませんが、最悪の事態を想定して、それへの備えは考えておいた方がいいかもしれません。

親が子を殺し、子が親を殺し、無差別殺人が多発し、詐欺や偽装が蔓延し、格差が広がり、総理大臣が政権を投げ出し、世襲議員が増大し、責任を取らない高級官僚が天下り等で私服を肥やし、勤労者が厳しい状況に置かれ・・・・・、いつから日本はこのような劣化社会になったのでしょうか。

時代の変革期だからこそ、こうした劣化現象が表れるのでしょうか。
それとも劣化したから、変革期を向かえるのでしょうか。

平穏無事、平々凡々な人生がささやかな願いなのですが・・・・・・。










テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

14:44:18 | 未分類 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑
100年に1度の金融危機
2008 / 09 / 17 ( Wed )
サブプライムローン危機により、米証券大手リーマン・ブラザーズが経営破たんしました。
それにより世界同時株安が引き起こされました。

世界経済は「100年に1度の金融危機」(グリーンスパン前FRB議長)に直面しようとしています。

私は株は所有していないので、直接的な被害はありませんでしたが、しかし約150兆円もの年金の一部(大半?)を株や債券等で運用していることを考えると、空恐ろしくなります。

一説には一連のサブプライムローン危機により、世界同時株安を含めて、約10兆円の年金運用損が出たとも言われています。

年金原資の大損失は、そのまま年金開始年齢の引き上げ(例えば67歳~70歳から開始とか)につながる恐れも出てきます。

あるいは消費税の大幅な引き上げで、その穴埋めをするかもしれません。
いずれにしても、他人事ではありません。

またサブプライムローン危機に端を発して、日本では数多くの不動産会社が倒産しています。

3月31日のブログで紹介した
「2010年までには資本主義は崩壊する」
という記述が、現実味を帯びてきた感じがしています。
今回のサブプライムローン問題だけでなく、食料や原油までもを金儲けの対象にする獰猛さは、もはや末期的に思います。

あるいは1月19日のブログで紹介した
「腐敗があるほど国家の借金はふくらむという法則」
「支配者層(政治家、官僚、経済界)が病んでいれば、その下にいる庶民もそれに染まって病んでいく」

と記しましたが、汚染米の偽装出荷なども、末端の役人や経営者にまでその病が広がった証に思えます。
その偽装被害の大きさを考えると、ついに来るところまで来たという感じです。

もしかすると、本当に「100年に1度」という、とんでもない大きな歴史的転換期を経験する場面に、これから立ち合うのかもしれません。(経済だけでなく、自然災害なども含めて)

平穏無事、平々凡々な人生がささやかな願いなのですが、時代はなかなかそうはさせてくれそうもありません。

テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

17:27:40 | 未分類 | トラックバック(0) | コメント(2) | page top↑
セミナーを終えて(その2)
2008 / 09 / 10 ( Wed )
セミナー終了後、懇親会に参加させていただきました。
約20名のサラリーマン大家さん(含む予備軍)たちが集い、楽しいひと時が持てました。
その中に、一組の若夫婦が出席されていて、少しお話しする機会がありました。

びっくりしたのはその奥さんです。
投資に非常に熱心で、しかもその知識が半端ではなかったからです。

投資の必要性と、投資の中でも不動産投資が最も確実で簡単に資産を築く分野であり、その歴史は古く、すでに投資として確立されたものである等を熱く語っていました。

さらに華僑たちが世界中で資産を築いていったその根本も不動産投資であり、それは今も変わらずに子々孫々にわたって受け継がれていることなど、どれも共感できる内容でした。

さらに不動産投資で重要な「利回り、稼働率、築年数」等で、私がこの日示した「最低でも16%以上」は、華僑のある有名な投資家と全く同じ基準だそうで、その人も
「それ以下では絶対に購入しない」
と、その偶然性にびっくりしたとも語っていました。

この「最低でも16%以上」の根拠は、山田自身の思い込みの計算と経験値から勝手に言っていた数字だったので、それが遠い地に住む華僑投資家と一致していたことに、私のほうが驚きました。
投資の原則は世界共通なのかなと、改めて不動産投資の奥の深さを感じました。

不動産投資をシンプルに考えると、優良物件である
「高利回り&高稼働率&低ランニングコスト(築浅)物件を購入すること」
これに尽きると思います。
そのために業者さんと縁を結び、銀行情報と融資を引き出すノウハウを学び、購入していくわけです。
この原則を崩さぬ限り、「確実で簡単に資産を築く」ことができるのだと思います。

キャッシュフローを多くするのは簡単です。
ローン期間を長くすればよいのです。
4~5%の利回り物件でも余剰金が出てしまいますから。

ですから重要なのは「毎月の余剰金」「資産額」ではなく、「利回り」「稼働率」の方だと思います。

「高利回り」「高稼働率」ならば必然的に「高余剰金」になりますが、その逆は成り立たないのです。
「高余剰金」は、「低利回り」「長期ローン」「巨額の借入金」の組み合わせでも成立してしまうからです。

「毎月の余剰金○百万円」「資産○億円」と謳っている反面、利回りが低くてローンが長く、借入金が巨額な場合は注意が必要だと思います。
それはともかくとして、

ご主人に対しては思わず、
「ご主人の最大の資産は、この奥さんだと思いますよ。」
との言葉が出てしまったほどに、不動産投資の造詣が深くて熱い人でした。

その他にも、福島から4時間かけて一泊の予定で参加された人や、私のブログでも紹介させていただいた人、カリスマ大家さんの一人であるNSX松田さん、全国賃貸新聞社の人なども参加されていて、その後の懇親会も熱気にあふれていました。

2次会まで参加し、東京駅までの新幹線内では世田谷在中の人とご一緒しましたが、すぐに不動産談義になり退屈しないで済みました。
この後、伊東線の最終電車にかろうじて間に合いました。

それにしても何故サラリーマン大家さん(含む予備軍)たちは、こうも熱くて愉快なのだろうかと思うほどに盛り上がっていました。

「将来に夢と希望があるからなのかな」あるいは
「不動産投資が皆さん心底好きで、その集まりだからなのかな」
などとふと考えながら家路につきました。
おそらくその両方なのだろうと思います。

参加された皆様お疲れ様でした!

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13:50:38 | 未分類 | トラックバック(0) | コメント(2) | page top↑
セミナーを終えて(その1)
2008 / 09 / 09 ( Tue )
先週熊谷市のホテルで行われたセミナーは、主宰が埼玉県資産家オーナー協会のセミナーということもあり、これまでは地元の地主さんが主な聴講者でしたが、今回はサラリーマン大家さん約20名の人たちも参加されました。

お年寄りから若い人たちまで、さまざまな世代の方が集い、皆さん真剣に聞き入っておりました。

今回のセミナーは、2ヶ月にわたる旅の後でしたので、リタイアに絡めたお話もさせていただきました。
「①ハッピーリタイアするにはどうしたらよいか?」
「②どうすれば資産が築けるのか?」
「③いったいどれくらいの不労所得を築けばリタイアできるのか?」
「④不労所得(資産)は、将来にわたって維持できるのか?」
「⑤リタイアした後、本当にハッピーになれるのか?」
といった内容です。

「土地や資産が無いサラリーマン層の人たちが、何故大家さんになることができ、さらにその規模を拡大できるのか?」また、
「土地や資産がある地主さんの中で、何故大家さん業で失敗する事例があるのか?」
その理由が分かるような内容のお話もさせていただきました。

つまりハンディーがあるサラリーマン層でも大家さんとして成功でき、有利と思われる地主さんでも失敗する場合があるのかを、私なりに分析して見ました。
そこから、大家業としての大切な原則が浮き彫りになると考えたからです。

地主さんは所有する土地に建物を新築し、サラリーマン大家さんは土地付中古物件を購入しての大家業を営む場合が多いと思います。
そこで新築の場合と中古の場合のそれぞれの資産となるラインを示しました。

次に空室率を下げる(稼働率を上げる)ポイントをお話しました。
リフォームの場面では、その達人であるNSX松田さんが会場にいましたので、よっぽど彼にも登場していただいてお話を伺おうかとも思いました。

講師級の人が謙虚に学ぶ姿には、頭が下がる思いがしました。(山田は、実はとても怠惰な大家なのです。)
私がこの人から学びたいくらいでした。
(その2に続く)

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01:01:09 | 未分類 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑
借地の売りビル
2008 / 09 / 03 ( Wed )
お世話になっている業者さんから以前いただいたメールです。
不動産投資を考える上でのご参考にしてください。


山田様
いつもお世話になっております。
最近このような物件がございました。
添付ファイルをご参照下さい。
現在1件の現金購入者がおります。

もうしばらくしたら決済になると思われます。

どうぞブログのネタになればと思い、メールを打っております。
本件は飲み屋ビルですが、3Fの住居(40坪6DK)は地元の
業者さん数社に確認したら広告12万円出しの値段交渉後10万円
位で全然余裕で価格が折り合うであろうといっております。

借地というと引く人が多いですが、何の為に投資しているのか
目的、目標を考えた時に、『儲かるために投資する』というのが
最大の目的に浮かび上がります。
中には将来土地が残れば良いと考える人もいますが
儲ける為や安定収入を得たい為と考えるのであれば
=(イコール)キャッシュフローに投資するという考え方も
ひとつの健全な考え方と言えます。

キャッシュフローに投資するのであれば、借地であろうと再建築不可であろうと
キャッシュフローが
『10年間のキャッシュフロー+土地売却益=総収入』<『10年間のキャッシュフ
ロー』
であれば『10年間のキャッシュフロー』の方が最適投資と言えます。
もちろん借地であれば借地借家法に基づき旧法借地と新法借地では条件が異なります

固定資産税評価額が購入代金を下回る場合、新法でも建物買取請求権が付きますので
圧倒的に優位となります。
細かくテキトーな説明になっていますが、添付ファイルのような物件も
考え方一つで非常に投資対象として面白く思えると考えます。

この方は当社にしつこいくらい毎日電話をしてきており、
物件紹介してもお礼のメールや手紙をくれ、なかなかでなくても懲りずに
当社オンリーで頼ってきてくれていたので
正直、根性負けで極秘物件をお出ししました(^^;

当社も業なので業者様に下取りしてもらいリフォーム後、再販売させて頂いた方が
手数料になるので、そのようなやり方もしますが、業者物件をこの方には
お出しした形になります。

ご参考になればと思います


添付資料によると、
・販売価格は650万円
・4階建ての店舗+住居ビル(9世帯)395㎡
・現況利回り32.77%(地代を支払った後の利回り)月177500円
・想定利回り91.38%(地代を支払った後の利回り)月495000円

住居部分の水周りの修繕が多少必要とのことです。
築年数等不明な点もありますが、現況でも3年間ほどで投資資金が回収でき、その後は収益となります。
満室ならばかなりの余裕が生まれます。
業者さんが言われるように、
「キャッシュフローに投資するという考え方もひとつの健全な考え方」
とうのは同感ですが、皆さんはいかがでしょうか。

ブログのネタでなく、私にも知らせていただきたい情報だと思いました。

テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

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