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ぶらり草津温泉の旅(その5)
2008 / 04 / 27 ( Sun )
本庄市のマンションの管理会社から連絡が入りました。
「3階の○○号室の天井から雨漏りがしている」
というものでした。
3階建てのマンションですから、屋根に異常事態が起きたようです。

最初に思ったことは、
「屋根の修繕は費用がかかるだろうな!」
ということです。

大家にとっては避けられぬストレスです。
管理会社のほうで保険会社に保険の適用になるかどうか問い合わせてくれましたが、
「経年劣化による天井からの雨漏りの場合は、その適用は無い」
とのことで、余計にストレスは溜まりました。

空き室に次の入居者が決まり、モニター付ドアホンの取り付けをしに行かなければならなかったので、15日に草津から本庄市に出かけました。
本庄市に着き、管理会社から合鍵のキーを受け取る際に、雨漏りの原因となった屋根の写真を見せてもいました。

なんと一番天辺のトタン屋根の一部がグニャリと折れ曲がっていたのです。
それは経年劣化では決して起こることの無い現象で、素人目にも強風による剥離であることは明らかでした。
住人からの連絡は、4月上旬に関東地方をも襲った2度の強風の時期とも重なります。

私は以前、加入している火災保険で、台風等の強風で屋根が吹き飛んだりして災害にあった場合でも保険が適用されるかを尋ねて、それが適用されるという回答を得ていたのを思い出しました。
しかも本庄市のマンションに入っている保険は、火災を含めた総合保険でしたから適用の対象になるはずだと思い、だめもとで直接保険会社に連絡を入れました。

回答は非常に面白いものでした。それは
「風災害による天井の被害と、それによる雨漏りの場合は保険の適用になる。」
というものでした。ただしその場合でも
「修繕の費用が20万円以上の場合で、それ以下ならば加入者の負担になります。」
とのことでした。
「屋根の修復ですから、おそらく費用は20万円以上になるかと思いますので、その手続きに入らせていただきます。」
と、相手の方は親切にもそう答えてくれました。

管理会社には、しっかりとした万全の修繕が行えるような見積もりを出してくれるよう要望したのは言うまでもありません。
私は、たまたま風水害の場合の保険の知識があったので事なきを得たのですが、管理会社は保険のスペシャリストではありませんから、ある程度は大家がしっかりと対応するなり、知識なりを持ち合わせている必要性を感じました。

ドアホンも無事取り付けが終わり、こうして圏央道と厚木道路を経由して15日に伊豆に帰宅したしだいです。
今回はわずか10日間の草津でしたから、次回は避暑を兼ねて2~3ヶ月以上の日程を計画しています。

問題はブログの更新とメールの送受信への対応です。
マンションに電話回線の加入をして、PCをダイヤル接続すればいいらしいと聞きましたが、携帯電話への転送も考えています。

ところで今回紹介した3冊の他にも、つげ義春の温泉紀行のマンガ・随筆集や種田山頭火の足跡本等も読み、実は密かに「放浪の旅」にもあこがれを持ちはじめているところです。(その6に続く)

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14:49:31 | 未分類 | トラックバック(0) | コメント(2) | page top↑
ぶらり草津温泉の旅(その4)
2008 / 04 / 24 ( Thu )
草津で温泉三昧、読書三昧の日々を送りながらも、新聞とTVニュースは欠かさずに見ていました。

その画面に飛び込んできたニュースには、いくつものやりきれないものがありました。
・走行中のバスに脱輪したタイヤが飛び込んできて運転手が死亡
・中央線が送電所火災事故のために7時間不通で50万人に影響
・消えた年金、訂正認定は7%
・千葉県立高校、新入生2人入学金未納で入学式出席させず
・青森県沖の陸奥湾でホタテ漁船が沈没し6人が死亡、2人が行方不明
・後期高齢者(長寿)医療保険制度の混乱と年金からの保険料天引き問題

草津での日々と下界(娑婆世界?)での出来事とのギャップの大きさを知る毎日でもありました。(伊豆でも基本的には余り変わりませんが・・・・)
それで余計に下界の厳しさが感じられてしまうのかもしれません。

そうした中で、日中は「大黒屋光太夫(上下巻)」(吉村昭著)をじっくりと読みました。
これは映画「おろしあ国酔夢譚」(緒方健主演)でもおなじみの江戸時代に実際に起きた漂流事故です。

奇跡的に転覆を免れたものの、舵と帆柱を流して漂流してしまった17名の廻船乗組員。
7ヶ月にもわたる漂流とロシアの離れ小島への漂着。
厳冬期のロシアでの生活
厳しい環境で次々と死んでいく乗組員。
凍傷で片足を切断した乗組員
望郷が叶わぬという絶望感で改宗し、ロシア人として生きていこうとする2人の乗組員。(改宗は異教者を認めぬ日本への帰国を諦めるという選択。)
改宗をせずにあくまでも帰国の望みを捨てぬ乗組員。
つてを頼りに首都ペテルブルクに赴き、女帝に謁見して帰国の許可を願う光太夫。
女帝の許可を得て帰国する3人とロシアに残される2人の乗組員。
日本を目の前にして脚気の病で死んでいく乗組員。
十数年ぶりに帰郷する光太夫と磯吉。
幕府の庇護の下にその後の生活を送る2人。

2日で読み終えた小説でしたが、乗組員たちと一緒に過ごし、過酷な経験をした気分になりました。
これだけ過酷で数奇な運命を間接体験すると、日常に潜む空室増、修繕費増、金利増、物価増等々のリスクが小さなものに思えてくるのが不思議です。

政治や経済の影響で不安が増大する世の中ですが、こうした過酷な間接体験を積む時間も必要ではないかと思いました。
それによって
「こうした不安はたいした部類ではないのだ」
と少しは思えて、精神衛生上プラスの役割を果たしてくれるように思えます。

とはいうものの、わずか一箇所の火災で7時間も不通になり50万人もの人たちが立ち往生した事故を見て、
「首都圏直下型地震が起きたら地獄だな」と心底思いました。

そうした極めて危うい足元の中で日々の暮らしをしているということを、はからずもこの事故は教えてくれたのではないかと私は思っています。
インタビューの中で「JRは何をしているのだ!」と言う人はいましたが、
「これで地震が起きたら、東京はどうなるのだろう!」
と言う人はニュースの中では登場しませんでした。

杉並区の温泉施設でメタンガスが引火して大爆発した事故がありましたが、南関東ガス地帯が地下にあり、そうしたガスの一部がこの事故につながったともいいます。
直下型地震によって岩盤に亀裂が起こり、こうした地下ガスが地表に噴出され、火災旋風が引き起こされると聞いたことがあります。(別の学者の推計では死者数十万人~百万人以上ともいわれています)

このように生きている限り様々なリスクからは逃れられない以上、そうした対策や準備をしたうえで、あとは
「来るなら来てみやがれ!」
と開き直るのが、精神衛生上ベストかなと勝手に思っています。

草津で読書やニュースに接してみて、やはり
「こうして平穏に過ごせることは幸せだ」
と実感しましたが、もしも光太夫たちが現代の拝金主義や殺伐とした祖国を見たら,果たして望郷の念をこれほどまでに強く抱いたであろうか?とふと思ったりもしました。

ところで極楽のはずの草津にいても、下界のリスクからは逃れられない事態が起こり、草津を離れることになってしまいました。(その5に続く)

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ぶらり草津温泉の旅(その3)
2008 / 04 / 20 ( Sun )
「貧困襲来」(NPO法人自立生活サポートセンターもやい事務局長、湯浅誠著)は、「貧困」にいたる5つの要素を解き明かしています。
今手元に本がありませんので不正確で恐縮ですが、
・教育課程からの排除(学校教育、学歴からのドロップアウト)
・会社からの排除(非正規雇用)
・家庭からの排除(家庭も貧困により頼れない)
・国からの排除(生活保護等の社会保障を水際で排除される)
・自分自身の排除(貧困は自分が原因と思い込む)
と分析しています。

そしてこの5つの全てにおいて「溜め」(ゆとり、余裕、貯蓄等)が無いために、どれか一つの歯車が狂っても、即「貧困」に見舞われて、そこから抜け出せない事態が起きると書かれていました。

例えば仮にフリーターであったとしても、家庭がそれなりに豊かな親との同居が可能であれば「貧困」には至らないが、家庭に「溜め」がなければ「貧困」に陥ってしまうという具合です。

また「貧困ビジネス」(貧困者を顧客とした商売)の台頭が、より貧困者の「溜め」を奪う仕組みを明かしています。

例えば派遣会社事業停止命令を受けた日雇い派遣大手のグッドウィルが、こうした貧困者を食い物にして利益を得ていることでも明らかだと思います。

都内では、一室に二段ベッドを複数設置して、一泊1700円くらいで簡易宿泊の営業をしている新ビジネスが台頭していますが、これなども「貧困ビジネス」の好例と言えましょう。

サラ金や闇金などは、生活苦者を狙い撃ちした貧困ビジネスの典型でしょう。

貧困者はこうした貧困ビジネスによってさらに「溜め」の機会を奪われ、そこから抜け出すことがより困難になります。

貧困者を食い物にした「貧困ビジネス」の盛況は、先ほどの5つの排除と密接にリンクしています。
ある意味国と企業がそれを後押ししているふしも見られます。
「貧困」は誰にでも起こりうる、今そこにある現実であり恐ろしい問題です。

これは仮定の話ですが、仮に息子がフリーターで収入が極端に低く、年頃になっても結婚できる経済的な余裕が無い事態に陥ったとします。
そのときに、親が築年数は古いが高稼働率のアパート(建物の評価額200万円)を所有していたとします。

もしもそのアパートの建物だけを息子に贈与したらどうなるでしょうか。
贈与は110万円が控除されますから、贈与税は90万円×10%で9万円です。
司法書士等に支払う諸費用もたいした額ではありませんから、少額で問題なく名義変更ができます。

そのアパートの家賃収入が月額40万円あったとしたら、年収は約500万円になります。
息子の職業はフリーターではなく、アパート経営者となり、それまでのアルバイト収入を含めれば年収は一気に700万円近くになり、家庭生活も十分に成り立つと思います。
アパート経営は誇りを持っても良い職業ですから、自分自身を排除(卑下)する必要もありません。

「貧困襲来」の現代にあって、この仮定の話は、私の中では現実的な選択肢の一つとして頭の中にあります。
私自身が行っている賃貸経営は、こうした会社・家庭・国等からの排除を防ぐ手段としてのアパート・マンション経営でもあると考えています。

ですから現在成功大家さんを目指している方や成功しつつある大家さんは、こうしたすぐれた活用方法もあるということを知っていただけたらと思います。(その4につづく)

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ぶらり草津温泉の旅(その2)
2008 / 04 / 17 ( Thu )
伊豆の自宅を出発した時には、日中の車中ではエアコンをつけていたほどでしたが、長野県の佐久市に入った頃には寒気が厳しく感じられ、車中は暖房と引っ張り出したセーターを着るほどの温度差がありました。

春爛漫の伊豆とは違い、草津町から仰ぎ見られる白根山は、まだ雪に覆われていました。
また道の隅にはところどころ残雪も見られ、ここはまだ春にいたっていないことを実感しました。

それでも道路は凍結することもなく、町を行きかう人々の表情からは、どこかしら春の訪れが感じられます。

「ぶらり草津温泉の旅」とは言っても、ここを拠点にしてあちこちの旧所名跡を見て回る観光ではなく、食料品の買出しや図書館へ行く以外はリゾートマンション内で過ごす滞在型の旅です。

伊豆の自宅では趣味のホームシアターやパソコンで多くの時間を過ごすのと違い、草津では読書で多くの時間を過ごします。

温泉や食事のとき以外は、好きな音楽のBGMを流しながら、リクライニングシートで気に入った本を読んで過ごします。

草津図書館は小さな造りで、蔵書も多くありませんが、貸し出し数に制限が無いので、面白そうな雑誌をはじめ、たぶん読まないかもしれない本を含めて多目に借りていきます。
そして、読み進めていくうちに夢中にさせてくれる本を、じっくりと堪能します。

そうした本の中で、今回印象に残ったのは「貧困襲来」(NPO法人自立生活サポートセンターもやい事務局長、湯浅誠著)と「大黒屋光太夫」(吉村昭著)と「思考は現実化する」(ナポレオン・ヒル著)の3冊でした。

「思考は現実化する」という本は、夢や目標を実現させるために果たす熱意や信念、決意といった思考の重要性が書かれていますが、私にとっては極めて当たり前のことに思えましたが、しかしこれから夢や目標を実現させようとしている人にとっては、なかなか理解されにくい力(パワー)だろうなと思いました。

私も自書の中で幾度となくこの「信念」や「情熱」や「決意」(つまりこうした思考)の大切さを取り上げましたが、自分の経験は間違っていなかったことを改めて認識すると共に、「大家さんになるぞ!」という決意と信念と情熱がいかに大切な要素化であるかを、強調しておいて良かったと思います。

「自分には無理だろうな」
と思えば、結果はその思考のとおりになります。
「自分も必ず実現させるぞ!」
と強く思えば、結果もそうなります。(もちろんそのためのプロセスは当然ありますが)

いわば目に見えないけれども重要な要素です。そしてそうした思考やモチベーションは学習することによって強化されます。

成功者から学ぶことの大切さは、この強化にもつながります。(その3に続く)
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ぶらり草津温泉の旅(その1)
2008 / 04 / 15 ( Tue )
私事で恐縮ですが、春爛漫となり、急遽厳しい冬がおさまったであろう草津温泉に出かけたくなり、6日(日)に愛車のパジェロミニに簡単な着替えを載せて出かけてしまいました。

当初は5~6日の予定でしたので、8日付けのブログを予約モードにして出発した次第です。
ところがいざ草津に着いてしまうと、実に居心地が良くて、一日伸ばしにしていくうちに帰宅が本日になってしまいました。

それも後日お知らせしますが、本庄市にあるマンションの件で、急遽本日の帰宅になりました。
もしもそれが無ければ、もう少し草津に居続けていました。

草津のマンションには、部屋に電話回線を引いていませんので、インターネットもできずに、このブログの更新やメールの受信等は今日までできずにおりました。

嫌な予感はしていたのですが、得てしてこういうタイミングに限って、めったに注文が無いDVDの注文が出発した日に入っていたりしまして、注文してくださった方は今日まで音沙汰なしで、さぞや怒り心頭ではないかと恐縮しているところです。(本当にお待たせしてすみませんでした!)

またこの間、セミナーのご依頼の方からのメールも頻繁に入っていまして、今日まで音信不通のために、私が何か立腹したと勘違いして恐縮されていたので、かなりあせってしまいました。

ですから、とりあえず草津滞在中等のことは後日お知らせすることにして、まずはブログの更新やメールの返信等が遅くなった理由をお知らせしました。

最近は日本全国あちこちを旅してみたいという気持ちがだいぶ強くなってきましたので、もしもまたブログの更新やメールの返信等が1週間以上無ければ、
「また山田はどこか旅に出かけたな!」
と思ってください。

ただし次回からは前もって
「今から旅に出る!」
と告知しますので、DVDのお申し込みやメールをされた方は、気長にお待ち下されば幸いです。

それでは今からメールの返信をする作業をいたしますので、今日はこの辺で失礼します。(その2に続く)

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22:28:55 | 未分類 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑
「億万長者になったときのためのリスト」
2008 / 04 / 08 ( Tue )
私の手元には、「億万長者になったときのためのリスト」がありました。
優先順位はありませんが、その項目を列挙すると以下のようになります。
○BMWかベンツかセルシオの新車
○広めの新築リゾートマンション
○新築豪邸
○高級ブランド品
予算額は約1~2億円

というものです。
ただし、これらのリストは
「億万長者になったときのための絶対に購入してはならない戒めのリスト」
でした。

物の購入には、「資産」「消費」「浪費」の3種類があります。
「資産」とは、アパートなど購入したときからお金をもたらしてくれるものです。
「消費」とは、食料品などの生活必需品です。
「浪費」とは、上記のリストのように、購入した瞬間から価値が目減りしていくものです。

そして、続けて「億万長者になったときのためのリスト2」がありました。それは
○利回り16%以上の平成築、高稼働率が見込めるアパートかマンションを購入する。
○どうしても欲しい浪費財は、そこから得られる余剰金(純家賃収入)から支出する。
○その場合も中古や非ブランド品で、質の良いものを安く購入する。
です。

最近ブルーディスクレコーダーを購入したことを紹介しましたが、それが「資産」や「消耗品」ではなく、「浪費」であることを十分に承知していたので、わずか十数万円の出費でしたが、購入までにはずいぶんと考えました。

何故このようなリストをこしらえたかと言うと、実は昔ある番組で、3億円の宝くじを当てた兄弟の生活ぶりを見たからです。
その人は、次のようなものを購入していました。
○新築一戸建て(約8000万円)
○新車のロールスロイス(約3000万円)
○新品のクルーザー(約4000万円)
二人とも似たようなものを購入したように思います。

その番組では、ロールスロイスを現金で購入する場面が映し出されていましたが、紙袋から出された3000万円の現金は、結構ボリュームがありました。
それからこの2人は、再度宝くじを当てるべく、家伝の占い本を拠り所に、真剣に宝くじ売り場の方角や購入時刻などを検討して宝くじを購入していました。
一戸建ての駐車場にはロールスロイスが置かれ、遠く離れたマリーナには、維持費が高そうなクルーザーが係留されています。
しかし、いくらそれらを所有していても、所詮は浪費財ですから豊かな経済状態とは言えないし、むなしい消費行動に見えました。

この番組を見ていたので、自分を含めてたいていの人は、似たような消費傾向に走るのではないかと思い、自分への戒めのために作ったしだいです。
そういえば、昔1億円を拾った大貫さんという人がいましたが、確かこの人も自宅用マンションを購入したかと思います。
もし利回り16%前後のアパートやマンションを購入していたならば、その後はまた違った生活が送れたかもしれないと思います。

もっとも「億万長者」(億単位の現金所有者)になる可能性1%未満の山田ですので、このリストは「絵に描いたもち」であり、当然のことながら大切にはされず、今ではどこにあるのやら所在不明になっています。
不明だからと言って、別に何も困っていない山田です。

(億万)長者になることと、それを維持し続けることとは、また別の能力のように思えます。
継続して収入が入ってくる真の資産を獲得することが、(億万)長者であり続けるコツのように思います。

私のこれからの人生において、一度くらい
「こうしたリストを真剣に眺めて、自身を戒める経験をしてみたいものだ!」
と思うほどの暇人の妄想でした。


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「新・30年一括借上げ」
2008 / 04 / 04 ( Fri )
「ねえ、○○○○の『新・30年一括借上げ』で、お任せの賃貸経営っていう今朝の新聞広告、母さん読んだ?これってうちにぴったりじゃない!・・・・」

これは某有名建築会社の新聞一面広告の大活字の文面の一部です。
「ああ、またか」
という気持ちになりました。

いつものように、最も大切だと思われる重要事項は、やはり最も小さい文字によって最後に注意書きのような扱いで載っていました。その重要な事項とは、
① 30年一括借上げシステム:築15年目目安の弊社長期修繕プログラムに基づくメンテナンス工事の実施が前提となります。
② 2年毎に賃料の更新を行います。
③ 10年賃料固定型:戸数・専有面積・設備等、一部条件がございます。エリア・物件によっては、ご利用いただけない場合がございます。
④ 退室補修費負担システム:あらかじめ一定額をお支払いいただくことにより・・・・・。

大家さんは高い建築費でこの会社に利益を与え、余剰金が仮に出たとしても、この長期修繕プログラムに組み込まれた割高な修繕費でそれも吸い取られ、この会社の系列不動産会社に借上げしてもらわなくても入居が見込まれる賃料で更新を行わされ(あるいは賃料10年固定ができるもともと恵まれた立地条件とグレードと家賃設定ならば借上げの意味は薄いですし)、しかも割高な管理料を系列不動産会社に支払ってこの系列会社も潤わせるという流れに思えてしまいます。

高い家賃が見込める都心の超一等地の大家さんを除いては、平凡な大家さん(地主さん)は30年間この会社に利益を与え続けるのだろうなと思います。
30年間のトータルの余剰金は、限りなくゼロに近いのではないかと思います。もしかしたらマイナスになるかもしれません。

営業トークの中には「節税」「相続税対策」という名目でこれらの建築を地主さんに勧め、はなから余剰金など出ないことを前提に契約に持っていくことも多々あると言います。

私はある講演会で、地主さんに向かって
「節税や相続税対策目的でアパート・マンション経営を行う場合であっても、だからと言って損をするのはおかしいことです。節税・相続税対策は余剰金を受け取りつつ行うべきです。」
と話したことがあります。
聴衆の中に「節税・相続税対策=余剰金はゼロかマイナス」と思い込んでいるらしく、節税・相続税対策で都心の投資用ワンルームマンション(表面利回り4~5%)を数個所有していた大家さん(地主さん)が現実にその中にいたからです。
先ほどの「節税」「相続税対策」という名目でこれらの建築を地主さんに勧め、はなから余剰金など出ないことを前提に契約に持っていくという話は、ここでお聞きしたことです。

しっかりと学習を積めば、コストパフォーマンスの高い建築物を探すことはそう難しいことではありません。
新築であっても利回りが10%以上(しかも土地付)の物件もあるくらいですから、土地代がかからない大家さんならば、(場所にも寄りますが)新聞で大々的に宣伝する大手メーカーの建築物と同等の質で(あるいは多少質は劣ったとしても許容範囲の物件を建てて)、より高い利回りでの経営が可能だと思います。

私は地主ではありませんので、中古に的を絞って、より高い利回りの物件を購入して大家さん業を営むスタイルをとっていますが、かりに地主であったならば、高利回りになるコストパフォーマンスの高いアパートかマンションを建てて、利回りを最大限上げる努力をすることでしょう。

新聞の文面には
「お母さんの手を煩わせずに賃貸経営できるし、僕もサラリーマンで忙しいからこれなら安心だよ」
「○○○○が30年先まで一括して借上げしてくれるんだよ」
「母さんが100歳になるまで一括して借上げてくれるんだよ」
「地震や火災にも強いから万一のときも安心だしね、いいことづくめじゃない」
「この新・30年一括借上げはよさそうな感じがするし・・・・」
という文章も見られました。

この文面をあなたはどう思われますか?

私には2年毎に賃料を見直す(あるいは賃料10年固定ができる、もともと恵まれた立地条件とグレードと賃料設定ならば)一括借上げは、それほど魅力的だとは思えませんが、仮にそれに魅力を感じたとしても、30年間この企業が存続している保証は無いわけですから、いずれにしても「安心」で「いいことづくめ」かは疑問に思うところです。

アパート・マンション経営は、サラリーマン大家さんであれ地主さんであれ、学習を積んで考え、行動する大家さん(地主さん)でなければ生き残れない時代になったと思っています。

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