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「悪夢」
2008 / 03 / 31 ( Mon )
退職(ハッピーリタイア)してから丸2年になろうとしている最近、ある悪夢を見ました。
それは、現役サラリーマン時代の、ストレスを一番感じたある場面が再現された夢だったからです。

夢の中では、現実と過去とが交差しています。
「退職したはずなのに、またこの職場(現役時代に一番ストレスを感じた職場)に舞い戻っている!」
「給料はもらえるわけだが、しかし耐えがたい苦痛である!」

「給与なんかいらないから、やっぱりリタイアして自由になろう!」
と、夢の中で悶々としていたのです。

夢かさめてまず思ったことは、
「夢でよかった!」
ということです。

時間の経過と共に、思い出は苦痛な場面よりも懐かしさの方が残ります。
悪夢を見たことで、当時のストレスの状況がリアルに感じ取れ、現役時代の実感を再体験できました。
もちろん快適な職場もあったわけですが、それでも仕事上のストレスはありました。

最近購入したブルーレイディスクは優れもので、予約機能をフル活用して、今ハードディスクにお気に入りの番組を順調に溜めています。
BGV(バックグランドビジュアル)関係も好きで、深夜にNHKで放映された「夜の風景 東京」などは、美しいミュージックと共に、大東京の夜景が大画面に映し出されます。
伊豆のみかん畑の中にある家で、美しい東京の夜景を楽しむギャップは、結構面白いものがあります。

それと共に、とんでもない事件も画面に飛び込んできます。
岡山では18歳の少年がホームにいた男性を突き落として殺す。
土浦では若者が刃物で8人の通行人を次々と殺傷する。
東京では一家の主が一家心中を図って両親と妻を殺し、子どもにも重傷を負わせる。

国会では、相も変わらず利権(既得権益)をめぐって与党政治家・官僚たちが屁理屈を並び立てて、それらを死守しようとしています。
高級官僚は公益法人を渡り歩いて、高額給与と退職金を懐に入れて肥え太っています。
宙に浮いた国民年金は、いまだ数千万件あります。
国の借金はますます増え続けています。
国に限らず都議会も銀行に400億円の追加出資を決定しました。(「追加出資が無駄になった場合は賛成した議員が肩代わりする」という付帯決議がなされればなー、などと思ったのは私だけでしょうか?)
「偽装」や「名ばかり管理職」に象徴されるように、経営者のコンプライアンスは皆無に等しくなり、あるホテルでは裁判所の判決を無視して会場貸しや宿泊を一方的にキャンセルするなど、暗澹たる思いにさせられます。
もはや日本国全体の「たが」が外れてきています。

そういえば、論理的な思考が欠如し、無謀な戦争を引き起こした帝国陸海軍は、「敗戦」によってようやく消滅しました。
300年余り続いた徳川幕府は「財政破綻」と「体制疲弊」により、黒船の来航がきっかけとなり、薩長連合の経済力(軍事力)の前にあっという間に瓦解しました。
陸海軍も幕府も、自分たち内部の力(自浄作用)では何も解決できませんでした。
歴史の教訓から類推するならば、今の疲弊した日本は自浄作用で立ち直るとは考えにくく、腐敗した政治や官僚体制が「瓦解」するのは、別の要因(例えば国家破産等)によってなされるように思います。

いずれにしても、時代の変革期に塗炭の苦しみを味わうのは「庶民」であることには変わりありません。
俗世間から離れた伊豆の山中にいると、今の日本の現状のひどさが、逆にひしひしと伝わってくるようです。

こうした日本の現実に比べれば、私の「悪夢」など取るに足らないことに思えます。
本当の悪夢とは、他人の生活を踏みにじって利潤を得る人間が社会の中枢にいて、自分たちの都合の良い舵取りをしていることではないかと思っています。

ソビエト連邦の崩壊を10年も前に予想していた、インドの経済学者ラビ・バトル氏は10年も前から、
「2010年までには資本主義経済は崩壊する」
と予想しています。
それは資本主義があまりにも肥大化し、暴力化したからだとも言います。そして新たな経済段階に時代は進むと言います。

今世界の巨大マネーが、更なる利益を求めて原油や穀物相場に資金を投入して、世界の実体経済に脅威を与えています。
こうした動きも、もしかしたらラビ・バトル氏の予想が現実のものとなってきている一端なのかもしれません。


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「90分 1050円」
2008 / 03 / 27 ( Thu )
私の住む伊東市には、90分間(ランチタイム)1050円で食べ放題のバイキング店があります。
時間は平日の11:30~3:00(入店時間)が一番お得な価格(1050円)で、休日や他の時間帯では料金が上がります。

主な食べ物の種類は次の通りです。
・ 焼肉(自分で焼いて食べます)・・・カルビ、モツ、レバー等々
・ 野菜(自分で焼いて食べます)・・・キャベツ、ナス、たまねぎ、カボチャ、にんじん、トウモロコシ等々
・ 果物・・・キュウイフルーツ、グレープフルーツ、みかん等々
・ お寿司・・・納豆巻き、貝類、イカ、サーモン、いなり寿司、マグロ等々
・ サラダ、ポテト、ブロッコリー等々(ドレッシングは数種類)
・ スパゲティー、焼きそば、ラーメン、うどん、ごはん、
・ スープ類、味噌汁
・ お茶、コーヒー、(次回からはジュース、コーラ等の飲み放題の200円する飲料券がサービスでもらえます)
・ 4~5種類のアイスクリーム、ソフトクリーム、
・ 3~4種類のケーキ
・ プリン、コーヒーゼリー
・ ハンバーグ、焼き鳥、イカ(自分で焼いて食べます)

他にもあるかもしれませんが、とりあえず覚えているものを列挙してみました。

ある日のことですが、午後の2時頃起床した私は、朝食と昼食を兼ねてこのお店に行きました。
上記の食べ物をもれなく食べるわけですが、胃袋にはそれほど納まりませんから、少量ずつ食べ分けていきます。
それでもかなりの量にはなります。

空腹感も食べ初めて20~30分後くらいには治まり、残りの時間は、ゆっくりと食べ続けていきます。
それでも1時間もすると胃痛を感じるほどになりますので、後はコーヒーをゆっくりと飲みながら食後を楽しむといったところです。

サラリーマン時代の食事時間は10~20分でしたから、この90分という食事時間は、何とも言えぬ贅沢な気分になります。しかも料金はいくら食べても格安の一定だし、その種類は豊富ですからこれも贅沢な食事です。

面白いもので、90分も時間をかけて相当量の食事を摂ると、結局は寝るまでおなかが空かずに過ごしてしまいます。
ですから一食で3食分が済んでしまいますから、結構安上がりになります。(ただし健康上はまずいかもしれませんが、たまにはいいかもしれません。)

伊豆は温泉地でもありますから、探せば500円くらいで外来入浴できる場所があります。
ですからこれを組み合わせれば、「1550円で温泉入浴&食べ放題食事ツアー」が簡単にできてしまいます。
ただし、これを可能にする条件としては、自由な時間持ちであることが必要です。

胃痛を抱えて無理してコーヒーを飲みながらも、ゆったりと時を過ごせる現在の境遇を、あらためて感じるひと時でもあります。

自らの意思で退職してから早いもので、もうすぐ丸2年になります。
辞めるときは不安がそれなりにありましたが、こうした生活が2年も続いて慣れてきた現在は、「案ずるよりも産むがやすし」で、結構安泰な生活が過ごせています。

私の経験で恐縮ですが、「日々の生活費<純家賃収入」であれば、ハッピーリタイアは十分に可能であると思います。
残った家賃収入は、いざという出費の場合のために貯蓄しておけば安泰でしょう。

私のようにハッピーリタイアを目指している人は、この「純家賃収入」が「日々の生活費」を上回る優良物件を購入するとともに、大規模修繕費、大型消費財(車等)の購入時期と費用、子どもの教育費等々のシュミレーションをしっかりと行い、そうした条件がクリアーできるまで頑張ることが大切に思います。

ついでに言えば、時間の経過と共に、より豊かになる設計が望ましいと思います。
例えば2年後には○○のローンが完済し、それまでの約20万円のローンが生活費に使えるようになる。
8年後には△△のローンが完済し、さらに約15万円のローンが・・・・・・、という具合です。

私が30~35年といった長期のローンを組まないのも、また著書やDVDの中でお勧めしないのも、リタイア後の暮らしがより安心した設計にするという意味があります。
例えば18年後に○○のローンが完済し、26年後に△△のローンが完済し・・・・というのでは、希望にはなりえないと思うわけです。
むしろその間は様々なリスク(金利上昇、社会情勢、老朽化による大規模修繕、空室の増大、自然災害等)に遭う可能性の方が高まるように思います。

私が賃貸業を始めてから15年になりますが、この
「時間を味方に付けた」
メリットは計り知れないと思っています。
それは15年という時間が経ったおかげで、ローンの返済がかなり進んだからです。
ですから若い(早い)時期から賃貸業を始めた場合は、それだけ時間を味方に付けられますから、あとは安定経営を心がければよいわけで、時間の経過と共に「隠れ資産」が増えていくことになります。

以前このブログ「ある大家さんからのメール(その1~その8)2008年1月27日~2月22日」
でSさんにお伝えしたかったことも、まさにこのことでした。
20年後Sさんはちょうど退職時期を迎えます。その期間を味方に付けてローンを完済してしまえば、今度は退職後の生活を支えてくれる頼もしいアパートになってくれるわけです。
1棟目のアパートをきっかけにして学習を積み、2棟目以降優良物件を増やしていければ、早期リタイアも夢ではなくなると思います。

実は最近、念願のブルーレイディスクレコーダーを購入してしまいました。
私の最大の趣味がホームシアター&オーディオで、ハイビジョンの高画質映像を楽しむには欠かせないアイテムだからです。
退職2周年を記念しての、自らへのプレゼントです。
「1550円で温泉入浴&食べ放題食事ツアー」
などと、しみったれた(セコイ)話題を提供している山田ですが、毎日リクライニングチェアーでコーヒー片手にホームシアターを楽しむ、優雅な(と勝手に思っている)大家さんでもあると自負しています。

要は、優雅さとは「余剰金の多寡」ではなく、自分にとって「何が至福の生き方なのか」、といった価値観の問題なのかなと思っています。
毎月の家賃収入が300万円、500万円、1000万円、1億円であったとしても、それがイコール「至福の尺度」とは直結していないのではと思っています。

私の場合は100万円程ですが、「90分 1050円」が、この上も無く贅沢な消費だと思って満足していますし、映画等を堪能している時などに人生の至福を感じてしまいます。

山田の場合、アパート経営は、実はこうした生活を送るための手段に過ぎないのです。
私は根っからの怠け者ですので、収入の極大よりも遊んで暮らせる自由な生き方を追及してきました。
だから早期退職できたのかもしれませんね。

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「動き始めました」というある読者からのお便り(その2)
2008 / 03 / 23 ( Sun )
以下の文面はYさんに宛てた私からの返信です。



Y様
お世話になります。

ご丁寧なメールありがとうございました。
直接スリーラージの事務所をご夫婦で訪問するなど、その意欲と熱意は、Oさんにも十分に伝わったことと思います。

またDVDをご購入後、1ヶ月も経たないうちに、ご夫婦で実際に行動にでられるなど、なかなか出来る事ではないと感心しております。

『利回り18%以上で10年程度の築浅』という条件ですが、場合によっては築20年近くだけれども、利回りが20%を超えているとか、これから様々な物件が登場し、大いに迷う事態が出てくることと思います。

その際にはセミナーDVDでお話した内容や著書の内容を踏まえて、是非「優良物件」かどうかの見定めを、奥様と一緒に判断していってください。

「物件が見つかるまでネットで価格や建物をみる目を養って・・・・」
というY様の姿勢は、とても大切なことで、そうした地道な活動が、自然と見る目を育てることにつながりますので、是非楽しみながら継続していってください。

セミナーDVDの中でも強調しましたが、最初の1棟目が、たとえ小規模なアパートであっても、上記の条件に近い物件からスタートが切れたならば(大家さんになれたならば)、2棟目3棟目と、順調に歩める可能性が高まることと思います。

決してあせることなく、地道な努力と、良い不動産屋さんとのご縁と、運を信じて頑張っていってください。
山田の経験から申しますと、強い決意と情熱があれば、夢は実現できると思います。

なお私がよき師かどうかは分かりませんが、少なくとも、私の失敗経験はよき教訓にはなると思いますし、私の経験等から提唱している「優良物件の3条件」は、是非参考にしてください。

「どうしても八方塞になったときは山田さんに相談しようかなと図々しくも思っていますので、そのときはよろしくお願いします。」
とありましたが、今の私は「大時間持ち(大金持ちではありません)」
ですから、ご遠慮なく相談してください。(ただし役に立つかの自信はありませんが・・・・・。)

「『山田さんの書いた本が新しい人生の原点だったなぁ』なんて、山田さんに言えるようになれたらなと思っています。」
とありましたが、そういうご報告がいただけたなら、私もこれほど嬉しいことはありません。
その時を楽しみにしてお待ちしております。

山田里志



以前にも「しんちゃん」さんから、1棟目の購入に向けてのスタートを切った経緯をご紹介しましたが、例えば
1000万円以下の小規模なアパートでも、大家さんになれたならば、経験が大きく生かされてきます。
そしてこつこつと棟数を増やしていけばよいわけです。

最初の1棟目を、それも優良物件を、情熱を傾けて購入することが、成功大家さんへの第一歩だと思います。
そしてその大前提として、しっかりとアパート経営についての知識を大いに学ぶということが、非常に重要です。

学びを大切に考えて実行している人は、まだ少数派だと思われますので、大家さんを志している人たちは、ぜひ学びを大切にしていってほしいと思います。


00:20:22 | 未分類 | トラックバック(0) | コメント(2) | page top↑
「動き始めました」というある読者からのお便り(その1)
2008 / 03 / 19 ( Wed )
読者であり、またセミナーDVDの視聴者であるYさんから、メールが届きました。
私が感心したのは、その行動の早さ(実行力)です。

例えばDVDの中で触れたロバート・キヨサキ氏の
「金持ち父さん貧乏父さん」
「金持ち父さんのキャッシュフロー・クワドラント」
の本をすぐに購入して読んだり、お勧めの業者に電話で物件依頼をするのではなく、直接ご夫婦で事務所に訪ねて依頼するなど、その行動力は見習うものがありました。

今回はYさんの了解を得て、以下にご紹介させていただきました。




1月25日にDVDを受取りましたYと申します。
山田さんの著書からもかなりの影響を受けたのですが、セミナーDVDも、より理解の深まる内容で大変参考になりました。
映像からお人柄や誠実さが伝わってくるようですごく親近感がわきました。

DVDの中で、ロバートキヨサキの著書2冊の紹介場面があり早速買って読んでみました。
恥ずかしながらあんなに増刷されていて7年程前から出版されていることも知り
ませんでした。(無知が危険なのだと改めて実感)
山田さんの著書とホントにベクトルが一緒とゆうか重なるところが多くすごいシン クロぶりだなあなんて思いつつ、山田さん同様すごく励まされる思いが僕もしました。

先日2月17日にかみさんと伊香保の温泉に行きがてら紹介のあったスリーラージのO氏を訪ねました。
ぜひ条件に合う物件があれば連絡を下さいと
『利回り18%以上で10年程度の築浅』
と、DVDの条件をそのままお伝えして、難しい条件だとは思いますがお願いしますと、小1時間程度かみさん交えてお話しした後お別れしました。

「何でこの事務所を訪ねられたのですか?」
とのO氏の問いに、山田さんのセミナーで紹介がありましたと同封してあったレジメと一緒にお伝 えしたところ笑っていらっしゃいました。

未知の世界へ1歩進みだしたのですが、山田さんの通ってきた道をトレースして いるんだと思うと不安よりも勇気の方が勝ったみたいです。

よき師が必要だとロバートキヨサキ氏は著書で言っていましたが、山田さんが僕にとってはよき師であり、暗い道を照らす一筋の光明だと勝手に 思っています。

物件が見つかるまでネットで価格や建物をみる目を養っていざ物件に出くわしたとき、適切な判断が下せるクレバーな人間になっておこうと思っています。

どうしても八方塞になったときは山田さんに相談しようかなと図々しくも思っていますので、そのときはよろしくお願いします。

いつか『山田さんの書いた本が新しい人生の原点だったなぁ』なんて、山田さんに言えるようになれたらなと思っています。

感想と決意表明に変えましてメールにて失礼します。

T町 Y




いかがでしたか。
山田に対する尊敬等の念は過分すぎますが、著書等の内容をこれほど素直に受け止めて、それを素直に行動に移されたYさんは、ある意味只者ではないかもしれません。

最初の1棟目が購入できて、晴れて大家さんの仲間入りができる日がそう遠くない気がします。
(その2に続く)

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絶対に「儲かる大家さんになる」実践バイブル(日本実業出版社)
2008 / 03 / 16 ( Sun )
絶対に「儲かる大家さんになる」実践バイブル(アパマン大家さんが集う「大家さん学びの会」著/日本実業出版社)という、今月14日に発売されたばかりの本を読みました。
「実践バイブル」というだけあって、随所に貴重なノウハウが記されていました。

私がかねがね感じていた、今後「成功する大家さんと失敗する大家さん」の二極化が進むであろうと懸念していることが、この本を読んでさらに確信しました。
その二極化に分かれる原因は、「勉強する大家さんか、不勉強大家さんか」に尽きると思います。

成功する大家さんは、勉強を積んだ後、優良物件を取得しています。
成功する大家さんは、勉強を積んだ後、優良管理会社さんを見つけて管理をしてもらっています。
成功する大家さんは、勉強を積んだ後、効率的なリノベーションを行っています。
成功する大家さんは、勉強を積んだ後、満室経営を目指して様々な手を打っていっています。
成功する大家さんは、勉強を積みながら、他の大家さんたちと、情報交換を密に交わしています。
成功する大家さんは、勉強を積んだ後、更なる勉強を積んでいます。
この本を読むと、そのことがひしひしと伝わってきます。

本の「はじめに」の文面の中で、次のような刺激的な言葉が記されていました。
「・・・すでに『賃貸業=不労所得』という幻想は崩れ、大家さんも経営者としての能力を高めていかなければ、経営が立ち行かなくなる時代に突入しているのです。経営能力を高めるためには、広く情報を集め、学んでいかなければなりません。しかし、大家さんという職業は、とても孤独です。」
「・・・全国の大家さんの数は200万人~300万人といわれています。私たちのコミュニティが日本最大規模といっても、会員数はたった2000名ですので、全体から見れば0.1%でしかありません。つまり、残り99.9%の大家さんには、大家さん学びの会に寄せられる情報は届いていないのです!」
「だからこそ、この本の出版を決意しました。」等々。

この本に書かれている内容から、自分でもできそうなこと、自分が納得できたこと等を取捨選択していけば、その後の経営に活かしてしていくことができるのではないかと思います。
なお主に4人の方が執筆されていますが、いずれもセミナーやHP等で活躍されている実践家の方たちです。

最後に、これは私自身がびっくり仰天して恐縮したことですが、
「第1章 大家さんの誰もが悩む『情報不足』の解消法」の中で、
■お勧めの「アパマン経営本」はこれだ! 
■お勧めのアパマン経営向けCD・DVD等はこれだ! 
■参考度大のアパマン関係のブログ
の中に、それぞれ山田の本とDVDとブログが紹介されていました。

DVDやブログは、去年暇つぶしをかねて思いつきで始めたもので、ブログにいたっては自分で言うのもなんですが、行き当たりばったりの徒然記で、まさか本の中で紹介されるとは思ってもみなかったので、
「これはえらいことになった!」
「何も考えずに適当に綴っていたが、これからは真面目な気持ちで取り組まねば・・・・」
と、少しあせっているところです。

なお懇親会がセットになっているセミナーに参加することのメリットが、この本の中で触れられていましたが、孤独な職業の大家さんにとっては、精神衛生上も学習上も非常に有益であると思います。また様々な世代・地域の人たちとの交流もでき、それ自体が貴重な体験になると思います。

いずれにしましても、こうした良書が書店に出回る時代になり、大家さんにとっては、良い学習環境が整ってきたように思います。

なお「アマゾンキャンペーン」の一環として、この本の紹介がありました。
下記に載せておきましたので参考にしてください。




■現役大家さん300人の知恵が結集! 


日本最大級の大家さん勉強会「大家さん学びの会」が書籍を出版しました!

【絶対に儲かる大家さんになる実践バイブル】(日本実業出版社)


気になる本の内容は…

第1章 大家さんの誰もが悩む「情報不足」の解消法
第2章 大家さん最大の悩み「空室対策」決定版
第3章 賃貸業の成否を左右する「専門家」の見極め方
第4章 「限られた時間を有効活用」して賃貸業を成功させる方法
第5章 トラブルは「素早く小さいうちに解決」が鉄則
第6章 大家さんの悩み、すべて解決します!
第7章 スゴ腕大家さんに直接聞いてみた実践マル秘テクニック


・情報収集法
・マーケティング戦略
・専門家の見極め方
・時間の有効活用
・トラブル対策

など、今までのアパ・マン経営本では取り上げられなかった内容です。


出版を記念して、ただ今、特典満載のアマゾンキャンペーンを実施中です。


【特典1】集客率200%を達成した伝説のセミナーの音声ファイル

【特典2】凄腕大家さん3人がノウハウを隠さずに語った座談会の音声ファイル


ここまでは、けっこう普通ですが、特典3がすごい!


【特典3】著者本人に質問できる無料メール相談(有効期限1カ月・1回のみ)


なんと、著者本人が無料で、直接質問に答えます!


数百人が申し込むことが予想されますが、そのすべてに真剣にお答えします!



期間は3月21日まで!


アパート・マンション経営にご興味ある方は、今すぐ詳細をご覧ください。


★「絶対に儲かる大家さんになる」アマゾンキャンペーン
 http://www.ooya-manabi.com/book/






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起雲閣(熱海市指定有形文化財)
2008 / 03 / 12 ( Wed )
先日、熱海市にある,有名な文化財「起雲閣」を初めて訪れてみました。
熱海市のお隣に越してきてから実に15年目のことでした。

1919(大正8)年に別荘として築かれ、その後最近まで旅館として営業されていたものです。
「熱海の三大別荘」と賞賛された名邸だけあって、実に重厚で豪華な建造物でした。

入館料は500円かかりましたが、平日ということもあって管内は閑散としていて、特に旧館の2階はほとんど見学者もやって来ず、二間続きの豪華な和室に大の字に寝転んで、ゆっくりと退屈な時間が過ぎていくのを味わいました。

「時間が自由に使えると言うものはいいものだ!」
という実感を味わえたひと時でもありました。
また
「収入はそこそこだけれども、遅刻の心配をすることも無く寝たいだけ眠れ、通勤の苦労も無く、肩書きの上での上下関係の苦痛を我慢したり、人に命令されて動かされたりといった宮使いもなく、こうして遊んで暮らせる今の暮らしは、とてつもなく贅沢なものだ!」
という実感も持ちました。

こうした暮らしが日常となった今は、特に感慨は薄れてきていますが、私のような暮らしぶりもあると言うことを知ってもらえればと思います。
もちろん価値観は人それぞれですから押し付けるつもりはありませんが、知ってもらうことは別に害にはならないのではないかと思います。

いずれにしても、リスクを負って得た不労所得(家賃収入)というリターンは、現在こうした生活を支えてくれる基盤になっています。
そしてそれは、学習を積んで果敢に挑戦したものにだけ得られる、実現可能な世界であることを、私を通して知ってもらえればと思います。

伊豆は梅の時期から、菜の花や桜の時期になり、春爛漫という環境にあります。
南伊豆町の「青の川」沿いは、今「菜の花と桜祭り」の真最中なので、今年は温泉(外来入浴)に入りがてら、春を味わいに出かけようかと思っていますが、思うだけで結局はパソコンやスクリーンの前で時間を過ごしてしまう日々が続いてしまっています。

是非出かけて、このブログで皆さんに紹介して、伊豆の良さや時間持ちの贅沢さ等を知っていただけたらと思います。

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ある投資用ワンルームマンションの一面広告(その3)
2008 / 03 / 08 ( Sat )
以上の点を踏まえて、山田流に、この投資用マンションの概要と特色を以下のように修正してみました。

場所:福岡・博多駅前
間取り:1K(23~28㎡)
価格:1290万円(ある部屋の例)
賃料:月44200円(当初4年間借り上げ保障システム利用の場合)
修繕積立金:月1300円
管理費:入居者負担
月々の支出:6509円(固定資産税月額約5,000円を含む)
(短プラ連動型変動金利年利2.964%、返済期間35年元利均等毎月返済)
表面利回り:4.11%

「大増税・格差社会に打ち負ける6つのデメリット」

①年金不信、減額された不足分を補うのは早くて44年後!(保険料は増加、支給額は減少、毎月の安定収入を公的年金代わりにしてゆとりあるくらしは最短でも44年後に実現!)

②一室から、どこに住んでいても今すぐ始められる(わずらわしい家主業務はすべて当社が高い手数料10~15%を受け取って代行、オーナーは手間ヒマ要らずで、毎月ローン等をせっせと支払うだけ。)

③独自の借り上げ保障システム、購入後4年間に限って確実な家賃収入を(4年後は家賃下落に見合い、かつ入居がすぐにでも決まる安い賃料に同意できたら更新可。不同意なら借り上げはしません。後は自己責任で頑張って経営してください。)

④銀行利息に比べたら好利回り・好収益、低金利の金融商品、預貯金を実物資産にして好収益を(低金利の預貯金を実物資産に振り替え、4年間だけ確定・手取り好収益・好利回りを確保)
 ただし、賃貸経営で利回り4.11%は超低利回りです。年利2・964%でかりて4.11%の物件を購入する意味をよく考えましょう。しかも金利上昇リスクが大いにあります。ですから赤の他人に勧めています。

⑤生命保険代わりになる、家賃は継続して収入に(ローンを借り入れる事により、団体信用生命保険に加入、もしもの場合でもローン残高は保障され、遺族の方は不動産をそのまま継承、家賃収入も引き続き確保)。ただしこれらのメリットはこの物件にだけ当てはまるわけではなく、全ての事業用不動産に当てはまるので、他の高利回り物件で大いに活用しましょう。

⑥生前贈与、有利に資産を守る(贈与非課税枠2,500万円を活用。評価額が約半分の賃貸用マンションなら5000万円のご購入までは無税で贈与でき、さらに家賃収入も無税で引き継げる。)これもこの物件にだけ当てはまるわけではなく、全ての事業用不動産に当てはまるので、他の高利回り物件で大いに活用しましょう。

少し文面が長くなりましたが、どこの部分が変わったかお分かりでしょうか?

新聞広告にはご丁寧にも「新刊本プレゼント!」と銘打って、
「見て、読んで、始めてトクするマンション経営の指南書『新・マンション経営成功物語』『マンガ マンション経営入門』を進呈します。」
とありましたので、こうした物件投資を、どのようにしてその気にさせるのか大変興味がわきましたが、下手に申し込んで、その後に予想される歩合制営業マンらによる営業攻勢のわずらわしさを考えたら、空恐ろしくて止めました。

上記のようなことを正直に謳ったら、間違ってもこの会社の存続はないでしょう。

キャピタルゲイン狙いに大いに自信がある人は別として、インカムゲイン狙いの人にとっては恐ろしい物件と言わざるを得ないというのが山田の見解です。(終)


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ある投資用ワンルームマンションの一面広告(その2)
2008 / 03 / 04 ( Tue )
投資用新築ワンルームマンションの危険性は、すでに2冊目の著書(あっぷる出版社P121~)の中で詳細に記しましたのでここでは省略しますが、ある数字だけ紹介します。

それは新聞広告にあるシュミレーションの数字についてです。
そこには頭金130万円、ローン借入額1160万円(変動金利返済期間35年)
月々の支出△1506円、となっています。

この数字(物件)の恐ろしさは、現実的な返済期間20年でシュミレーションし直すと理解しやすいと思います。
返済期間20年の場合の毎月のローン支払額は(金利にもよりますが)
約69600円(6000円×11.6)

家賃44200円-諸経費1300円-ローン69600円-固定資産税(推定月額)5000円
=△31700円。
なんとオーナーは、毎月31700円を20年間払い続けることになるのです。

20年間満室経営を続け、家賃の下落がないと仮定しても、20年間分のオーナーの持ち出しは
総額で7068000円となります。

自己資金の130万円を含めた8368000円の持ち出し分を家賃収入で回収するには、それからさらに18~19年が必要となります。
8368000÷(純家賃)37691円÷12ヶ月≒19年

つまりメリット①の「年金不信、減額された不足分を補う」ことになるのは、購入後40年近くたってからということになります。
金利上昇や、家賃下落、内装・設備等のリフォーム費用を考慮すると、さらに数年は伸びることになるでしょう。

さてこの広告の文面どおりに素直に35年ローンで考えたとしても、
「ちりも積もれば山となる」
ということわざではありませんが、その持ち出し金額は、
1509円+固定資産税(推定月額)5000円=△6509円
6509円×12ヶ月×35年=△2733780円となり、頭金を含めた自己資金回収には
「(2733780円+1300000円)÷(純家賃)37691円÷12ヶ月≒9年」で、さらに9年の年月がかかります。

つまりローンの返済とそれまでに使った自己資金を回収し終わり、晴れて余剰金が手にできるのは、購入してから44年後ということになります。
しかもこれは、44年間満室が続き、家賃の下落が全く無く、かつリフォームが一度も無かった場合の数字です。
かりに30歳でこの物件を購入したとすると、そのリターンが享受できるのは、早くても74歳からと言うことになります。
36歳で購入した場合は80歳からという、「個人年金」とはほど遠いことになります。

「月々の支出がたったの1509円でマンションのオーナーになれる!」
と思ったらとんでもないことになります。

仮に全額現金で購入したとしましょう。これならば金利上昇のリスクはなくなりますが、1290万円の現金を回収するには、それでも約30年かかります。
ですからメリット①の「年金不信、減額された不足分を補う」ことになるのは、購入後30年以上たってからということになります。

さらに空き室率が15%とすると、30年のうち54ヶ月(4年半)は空室になるので、その分の管理費(月額5,000円~6,000円)の負担を含めると、35年以上先になると考えて間違いないと思います。ローンを組んでいた場合は、50年後という場合も絵空事とはいえないでしょう。

つまりメリットの①は、高利回り物件でなければ実現できないのです。
またメリットの④~⑥は、アパート全般に言えるメリットなのであって、この物件だけのメリットと言うわけではないのですから、もっと高利回りの優良物件にこそ利用すべきでしょう。

その新聞広告には「マンション経営で25年の実績と信頼、販売実績811棟・分譲戸数28745戸」と高らかに謳ってありましたが、この会社の役員及び社員の何割の人が、自社の販売物件を購入しているのか、さらに親族や友人知人等にも熱心に勧めているのか質問してみたくなります。

私には、「28745人もの人々(オーナー)に、大変なリスクを負わせた会社」だと謳っているように思えてしまいます。

オーナーだけが過重なリスクを負い、リターンは提携銀行と建築会社と販売会社が得るという構図に思えて仕方がありません。

これらの数字は、こうした会社が続く以上、これからもさらに増え続けていくのかと思うと、空恐ろしい気がしてきます。(その3につづく)


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01:25:33 | 未分類 | トラックバック(0) | コメント(4) | page top↑
ある投資用ワンルームマンションの一面広告(その1)
2008 / 03 / 01 ( Sat )
数日前にある大新聞の朝刊に、どーんと投資用ワンルームマンションの一面広告が掲載されていました。
「新聞広告費だけでも大変な経費がかかるだろうに・・・・」
と思いつつ、暇なだけに、小さな活字の隅々にまで目を通しました。

さすがに広告だけあって、いかにこの物件が「すばらしい!」ものであるかを印象付ける努力が多々見られました。
その概要をかいつまんで列挙しますと以下のようになります。

場所:福岡・博多駅前
間取り:1K(23~28㎡)
価格:1290万円(ある部屋の例)
賃料:月44200円(借り上げ保障システム利用の場合)
修繕積立金:月1300円
管理費:入居者負担
月々の支出:1509円(短プラ連動型変動金利年利2.964%、返済期間35年元利均等毎月返済)

さて関心させられたのは、この物件をいかに良いものに思わせるかという宣伝文句の工夫です。
新聞の原文のまま列挙してみます。

「大増税・格差社会に打ち勝つ6つのメリット」
① 年金不信、減額された不足分を補う(保険料は増加、支給額は減少、毎月の安定収入を公的年金代わりにしてゆとりあるくらしを実現。)
② 一室から、どこに住んでいても今すぐ始められる(わずらわしい家主業務はすべて当社が代行、オーナーは手間ヒマ要らずで、毎月家賃を受け取るだけ。)
③ 独自の借り上げ保障システム、確実な家賃収入を(4年間に亘って確定家賃収入が得られる。4年後更新可)
④ 好利回り・好収益、低金利の金融商品、預貯金を実物資産にして好収益を(低金利の預貯金を実物資産に振り替え、確定・手取り好収益・好利回りを確保)
⑤ 生命保険代わりになる、家賃は継続して収入に(ローンを借り入れる事により、団体信用生命保険に加入、もしもの場合でもローン残高は保障され、遺族の方は不動産をそのまま継承、家賃収入も引き続き確保)
⑥ 生前贈与、有利に資産を守る(贈与非課税枠2,500万円を活用。評価額が約半分の賃貸用マンションなら5000万円のご購入までは無税で贈与でき、さらに家賃収入も無税で引き継げる。)

さてこの広告には、何故か最も大切な利回りの表示がどこにも見当たりません。
仕方が無いので、自分で計算してみました。

44200円×12ヶ月÷1290万円=4.11%

なるほどこの利回りでは、広告に出せるはずもありません。その代わりでしょうか
「確定・手取り家賃収入201万円(4年間の総額)」という数字が強調されています。
偽装とは言いませんが、本当に巧みな技だと感心してしまうほどです。(その2に続く)


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