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ある営業マンからのお誘い
2008 / 02 / 26 ( Tue )
おととい(2月24日)、だいぶ以前に接触のあった、とある不動産屋の新規営業マンから突然営業の電話がかかってきました。

私流のいつものやり方ですが、物件の販売図面をFAXで流してもらい、興味がわいたら私から連絡するというスタイルでお願いしました。

さてFAXでは、3物件の売りアパートの販売図面が送られてきました。
その概要は以下の通りです。

(物件A)
場所:埼玉県狭山市
間取りタイプ:1LDK×4室
価格:2680万円
土地:137㎡
建物:119㎡
構造:軽量鉄骨
築年数:昭和61年1月
利回り:9.04%
備考:3室入居中

(物件B)
場所:群馬県みどり市
間取りタイプ:2DK×6室
価格:2980万円
土地:337㎡
建物:238㎡
構造:木造
築年数:平成5年4月
利回り:9.55%(利回り13%の指値が可能)
備考:5室入居中
   
(物件C)
場所:東京都豊島区西池袋
間取りタイプ:1DK×8室
価格:8500万円
土地:161㎡
建物:199㎡
構造:木造
築年数:昭和41年9月
利回り:8.82%
備考:満室

私がまず思ったことは、
「この営業マンは、心が痛まないのだろうか?」
ということでした。それと、
「どういう気持ちで営業活動をしてきたのか?」
とうことでした。

私が最低の目安としている、
①利回り16%以上
②平成築
③高稼働率の見込める立地(間取り、グレード等を含む)
からするならば、どれも全く魅力の無いものばかりでした。

この営業マンは、とにかく営業成績を稼ぐために、今の顧客が無視するこうした物件を、昔接触があった名簿を頼りに、売れればもうけものとばかりに営業をかけてきているのではないかと推し量ってしまいます。

特に物件AとCは、私的には粗悪な物件の範疇に入ります。
購入者の立場を考えたなら、絶対に勧められないはずです。(キャピタルゲイン狙いの人には別ですが・・・・・)

私は上記の目安を伝える気にもならず、そのまま無連絡を続けています。
インターネットで検索すれば、すぐにでも上記の目安をクリアーしている物件の2~3棟は、自分で見つけることができるからです。

大家さんのことを考えない(考えられない)のは、何も建築会社の営業マンだけとは限らないのが実態なのだと、あらためて認識させられました。

この業界は営業マンの出入りが激しい世界ですから、良い営業マンとの出会いも重要になります。

良い営業マンとは、こちらの条件に当てはまる物件が市場にでてきたときに、すぐに対応してくれる、あるいは誠実に優良物件を紹介してくれる人ではないかと思っています。

なお善意に解釈すると、この営業マンは、利回りの意味する重要性が分からず、それに関連して優良物件(購入後に長期にわたって安定した収益が上げられる物件)の判断がまったくできない素人同然の新人なのかも知れません。

いずれにしても、こうした営業マンに物件の良し悪しを相談するとしたら、とても危険であることは間違いないと思います。

そうしたことを回避するためには、やはりアパート経営の知識をしっかりと見につけて、物件の目利きになることではないかとあらためて思いました。


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08:51:13 | 未分類 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑
ある大家さんからのメール(その8)
2008 / 02 / 22 ( Fri )
以前から、ハウスメーカーの営業姿勢については疑問があり、いつかはこのブログで私の考えを述べたいと思っていましたところ、Sさんからメールをいただき、ちょうど良い機会でしたので、自分の考えを合わせてお知らせすることにしました。

そういう意味では、Sさんには、こうした機会を与えてくださったことに感謝しております。
また「不動産投資家 トシ」さんからは、貴重なコメントをしたいただき、私自身も大変勉強になりました。

コメント欄での記述でしたので目に触れにくく、このままでは非常にもったいないと思いましたので、できるだけ多くの人にも読んでもらいたいと思い、この欄で紹介させていただくことにしました。



--詐欺同然の利益優先のハウスメーカ--

A市在住のS様には、大変申し訳ありませんが、投資家の観点から分析すると以下のようになります。
ハウスメーカの詐欺に近い内容に、腹立たしさを感じます。具体的な内容のコメントをすると
ご気分を悪くし、不安をあおる結果になるのは承知の上ですが、他の方が同じようにならない
ように、コメントさせて下さい。大変失礼な内容になる事に、深くお詫び申し上げます。

1.投資金額利回り 土地3200万 建物5900万 合計9100万 
 表面利回り  5.2万×8戸×12ケ月=約500万 500万÷9100万×100=5.5%
 東京の一等地の新築ワンルームマンション並みの利回り

2.販売したら売れる価格
 新築のキャッププレートは、東京6%・政令指定都市9%・人口10以上の地方都市12%ぐらい
 政令指定都市で、利回り9%として5500万ぐらいで、人口数十万の地方都市なら12%で4200万
 販売したら、このケースの場合借金が残るのみで、確かに売る事は不可能と思われます。
 銀行の評価で、6000万にはなるので、5900万の借入が問題なかったと思われます。
 
3.建築価格
 33平米×8戸=264平米   264平米×0.3025=約80坪 5900万÷80=74万
 RCマンション並みの建築費です。
 昨年新築した重量鉄骨の総タイル張のマンションで、建築費・坪62万
 土地代(坪80万)と建物合わせて、表面利回り9.6%で場所は政令指定都市の駅前です。
 
4.リスクヘッジ
 昨年1億500万の表面利回り9.6%の物件を投資(失敗物件)のリスクヘッジとして、
 昨年暮れに、2100万で年間家賃収入450万の物件を購入しました。(地方都市人口13万)
 繰上げ返済よりも、返済効率と地震で建物が倒壊した場合の、リスクヘッジに有効です。
 地方都市ですと、アパートが建っている場合土地値よりも安く購入できる点があります。

アドバイス
 山田 里志さんが提唱する高利回り物件を購入して、リカバリーをするのがリスクが減り
 不安が無くなる要素だと思います。
 10年は持ち出しが無いのですから、その期間で勉強し高利回り物件を購入すれば良いと思います。
 単純な話、5000万表面利回り20%の物件が購入できれば、一挙に問題解決になります。
 
 購入するまでの、知識習得と実践
 1.100件以上の物件を見る。
 2.100冊以上の本を読む。
 3.各金融機関の融資の方法を理解する。
 4.リフォーム費用を把握する。(セミナーはあるが、実践しないと習得が難しい。)

最後に
 最初に買った不動産は、バブルの終わり(1993年)に購入した為、3500万の自宅マンションが3年後に
 1200万になっていました。隣の人は、新庫品で1200万で購入したのです。
 この失敗のリカバリー策は、不動産投資しかありませんでした。
 繰上げ返済では、リカバリーにはほとんど成りませんでした。

 それにしても、なにも知識を持たない地主にアパート建設をハウスメーカーが薦めるから、
 地主が先祖代々の土地を没収されて、競売になるケースが多い事が理解できました。
 
不動産投資家 トシ




学習を積むことがいかに大切なことか、トシさんの文面を拝見すると、そのことが痛いほど伝わってきます。

これからは学習を継続する大家さんと、そうでない大家さんとで、さらに二極化していくように思えます。そして学習を積んだ大家さんが、そうでない大家さんの物件を吸収していく流れが生まれてくることと思います。

Sさんもさらに学習を積まれていき、これから成功大家さんの道を歩まれていくことと思います。

私も陰ながら応援していきたいと思います。(終)






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06:59:28 | 未分類 | トラックバック(0) | コメント(2) | page top↑
ある大家さんからのメール(その7)
2008 / 02 / 18 ( Mon )
山田様

こんばんは。
なお返事は必要ありませんのでお気遣いなくとありましたが
今まで相談にのっていただいたお礼もかねてメールさせてください。

まず「勝手な見解を、一方的に書いてしまったことを心苦しく思っています」とありましたが
心苦しく思われることは何一つありませんので。むしろ私にとっては山田様には勇気づけられ
感謝の気持ちしかありません。
いままで会った事のないお方とここまで長文のメールを交わしたのは初めてです(笑)

話はかわりますが、ブログのほうも興味深く拝見させていただいています。
2年ほど前から勤め先の退職金も401kになり、自己責任での運用、年金も支給額の削減、
支給年齢の引き上げ等も考えられ国も会社も守ってくれるものはなにもないと感じています。
こういう時代だからこそ山田様のおっしゃる「何もしないリスク」というのは大変説得力があり
勉強になりました。

最後になりますが、いままで幾度となく貴重なアドバイスをいただき方向もみえてきましたので
相談のメールもこの辺で終わりにしたいと思います。
今まで本当にありがとうございました。
山田様にはいつまでも健康でハッピーリタイアの人生を歩まれることを祈念しております。
願わくば私も将来そうありたいと思います。

 S

(その8に続く)

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00:12:32 | 未分類 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑
ある大家さんからのメール(その6)
2008 / 02 / 14 ( Thu )
S様
おはようございます。山田里志です。
ご丁寧なご返事ありがとうございました。

「両親に大変な心の傷を負わせてしまった・・・」
「家族会議を開き・・・」
「母親は子供に負の遺産を残してしまうかもしれない悲しみ・・・・」
「私の悩んでいる姿をみて夜寝れなかったそうです・・・・」
「私をいままで育ててくれた両親に悲しい思い、心配をかけることはもっと辛い・・・」等々

のご返事を拝見して、ご家族のご心痛の大きさを知り、知らぬこととはいえ、それまでの山田の追い討ちをかけるような勝手な見解を、一方的に書いてしまったことを心苦しく思っています。

これからお知らせすることは、少しでもS様ご家族のご心痛が和らげるような、視点を変えた見方です。
前回のご返事で私が、
「昔は利回りが7~8%あれば、アパート経営は成功だと言われておりました。」
と書きましたが、これについてもう少し詳しく述べたいと思います。

この利回り7~8%あれば成功だという意味は、この水準の利回りであれば、「家賃収入でアパートローンが賄える水準」であると言うことです。

つまり、S様が5900万円の借金を抱えたとしても、その借金は、S様の「勤労所得(給与所得)で返済することなく、不労所得(家賃収入)で返済できる水準」であると言うことです。

昔の大家さんは、一般的に言って地主さんが所有する土地にアパートを建築してアパート経営をしたわけです。
畑に鶏や牛や豚などの家畜を飼う代わりに人間を飼って(入居者さん失礼、これはあくまでも比喩です!)、将来の自分年金の足しにと、気長に経営をしていったわけです。

ですから時間を味方に付けて、建物のローンを家賃で返して、その後は家賃収入を生活の糧にしていくという道程です。
利回りが7~8%の水準は、借金を返済するまでは余剰金は出ない水準ですが、住宅不足の時代は空き室率も少なく、結構これでうまく経営ができていたようです。

それからこれは私の2冊目の著書の中でも書きましたが(P56)、
「お金の神様」という異名のある台湾出身の永漢さんは、不動産投資をする場合、どの程度までの借金なら安心なのかと言う境界線の設定を示していますが、
「月々の家賃収入で月々のアパートローンの支払いが可能であれば、借金は全く心配ない」
と断言されています。
「頭金を払っただけで後は一切、自分のお金で支払いが要らないのだから、後は時間の経過を待つだけであり、実質上、自分のものになったといってもそんなに間違ってはいないであろう」とも著書の中で書いています。

また1冊目の著書の中では「隠れ資産」について書きましたが(P142)、S様のアパートが家賃収入約37万円でローンが約35万円(20年返済に換算しなおした推定)で、ほとんど余剰金が出ない状態だと思いますが、そのローンの内、確実に数十万円の元金が返済されているわけですから、ある意味、毎月数十万円の強制貯金をしているようなものです。

つまり収入はゼロでも、ローンもやがてはなくなり、その結果アパート(資産)だけが残ることになります。
今は「隠れ資産」としてゆっくり成長しているともいえるわけです。

ですからできるだけ満室経営と繰り上げ返済を心がけ、リフォーム等の多少の持ち出しがあったとしても、「強制貯金(ローンの元金返済)」分のほうが多いはずですから、
「今月も強制貯金ができて、隠れ資産が育っている。返済後は個人年金として自分たちを支えてくれる!」という気持ちでいた方が、精神衛生上もいいと思いますし、また理屈の上からもこれは詭弁ではないと思います。

ただし私の経営スタイルが、大家さんになったときから「余剰金」が得られるスタイルを基本にしているので、高利回り物件の取得の有利さを強調して、この「隠れ資産」を育てることに焦点をあてていないだけです。

もちろん新築物件でも高利回りが理想なのは言うまでもありませんが、新築物件は建築費の関係でどうしても利回りの上限が限られてきてしまうわけで、けっしてご家族が悲観されるほど悪く思う必要は無いかと思います。

逆に新築物件は中古と違って、15年~20年くらいは大きな補修が必要になることは少なく、メンテナンス費用がかからない利点があります。(中古は余剰金があるけれども、補修費も意外とかかります)

以上S様ご家族のご心痛が和らぐような内容になったかは分かりませんが、こうした見方もできることを知っておいてください。

160坪(時価3200万円)の土地があると言うのは、ある意味とても恵まれた境遇に思います。
また、その土地を有効活用するには、やはりアパートを建てるか、駐車場にするか、売却して他の投資資金にするか、はたまた土地を担保にして融資を受けて、他の事業に生かすかの選択になるかと思います。

そういう意味では、S様ご家族、お父様の選択は、決して間違ったものではないと思います。(ただ、住宅の営業マンペースでなければ、もう少し利回りは上げられたかとは思いますが・・・・。)

いずれにしましても、20年間は家賃保障がされるわけですから、その間は大家さん業を経験されて満室経営のノウハウ等を学び、20年以内のローンの完済を目標に「隠れ資産」を育てられれば、立派な資産になることと思います。(なお一括借り上げ=管理費が10%~15%ならば、地元の管理会社5%に依頼した方が有利な場合がありますから、とりあえず契約期間の2年間は、近辺の管理会社からも賃貸情報を仕入れることをお勧めします。)

そして一番大事なことは、せっかくなった大家さんなのですから、上記の視点を踏まえて、ご家族皆さんが大家さんとしての(大家さんになった)誇りとゆとりを持って、日々の暮らしを楽しんでいただければと思います。

くどいようですが、決して悲観するほどの事態ではないと思います。また多々学ぶことによって、不安の度合いも減るかと思います。頑張ってください。

それではまた。

山田里志(なお返事は必要ありませんのでお気遣いなく)

(その7に続く)

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ある大家さんからのメール(その5)
2008 / 02 / 10 ( Sun )
山田様

こんばんは。
お返事ありがとうございます。お体のほうはもう大丈夫でしょうか?
貴重なアドバイスをいただき大変参考になっております。

「20年一括借り上げシステム」の件ですが説明不足でした。
山田様がおっしゃるように
「2年ごとに家賃等の契約を見直し、双方が合意できたら借り上げ契約を継続する。」
というものです。
結局は管理会社のいい値になってしまうのでしょうね。
できるだけ交渉はしてみますが。

私も正直ネガティブになりすぎていたところがありましたのでじゃあどうすれば
一番いい結果になるかというのを考えて前向きに取り組んでいきます。
いい物件を探してその利益で繰り上げ返済というのが本来理想ですが
いまは間違いなく家族の大反対にあうことでしょう。
いまは家賃収入には手をつけず、非常にくやしいですがこつこつ貯蓄をして返済に回し
20年返済になるようにしていこうと思います。20年後からは年金で受け取るくらいの気持ちで
いたいと思います。
○○○リビングには20年は破綻しては困りますが。

あとできることは、管理会社におまかせでなく大家が魅力ある物件にしていきたいと思います。

今回私が一番せつなかったことは
私の両親に大変な心の傷を負わせてしまったことです。
うちの母親は反対していましたが父親がいいものだと思いこまされ
私たちのためになると思ってのことだったのでした。

家族会議を開き、シュミレーションをみせ現状を説明しました。
母親は子供に負の遺産を残してしまうかもしれないと悲しみ、父親は性格上、認めたくない感じでしたが
私の悩んでいる姿をみて夜寝れなかったそうです。責任を感じてるのかもしれません。もしそれが心労になり、倒れるなんてことになったら私も心に大きな傷を負っていくでしょう。

お金も大事ですが、私をいままで育ててくれた両親に悲しい思い、心配をかけることはもっと辛いです。

ただ悲観的に考えてばかりいれば物事はうまくいかないと思いますので、できる限りの知恵をしぼり
経営していきたいと思います。

今回山田様に相談にのっていただき本当に感謝しております。
まだ寒い日が続きますのでお体にはお気をつけ下さい。

(その6に続く)

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00:06:11 | 未分類 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑
ある大家さんからのメール(その4)
2008 / 02 / 06 ( Wed )
S様
お返事が遅くなり申し訳ありませんでした。
実は久しぶり(2年ぶり?)くらいに熱を出して寝込んでしまっておりました。
ようやく気分が落ち着きましたので、ご返事いたします。

S様の例はけっして例外的なことではなく、全国の多くの地主さんが被っている実態であると思われます。
それだけに
「ブログで引用は全然かまいません。わたしのようなケースにおちいる人はこれからも増えると思います。ぜひアパート経営を考えている方に知っていただきたいと思います。」
というご了解は、後に続く人たちへの貴重な参考事例になると思います。

さてしつこくアパート建築を勧めてきた○○パレスですが、全国的に地主へのこうした営業が猛烈に掛かけられています。
ですから電車の車窓からも、時として畑の真ん中にぽつんとこの○○パレスのアパートが建っているのを目にできるはずです。

「こんな場所にアパート?」という例も多々見られます。
また地方なのに駐車場が無い場合もあります。
さらに、○○パレスは敷金・礼金・仲介手数料ゼロ・家具一式付き等々を売りにしておりますが、その分家賃が高いのと(家賃が下落したときのリスク)、なりふりかまわず入居者を入れてしまうことの危険性です。

私が管理してもらっている不動産の営業マンは、
「○○パレスに入居者を斡旋すると、10万円の手数料が入るのでおいしいけれど、その分、質の悪い入居者が多くなる。」
と言っておりました。

ほんの一例ですが、ミイラ化した赤ちゃんの遺体が数体見つかり、娘が殺され、その母親(確か岡崎千鶴?)が逮捕された事件現場は○○パレスの室内だったし、四国でストーカーから逃れるために借りていたマンスリー○○パレスでも、室内で女性が殺されました。
他のアパートでは入居できない人やわけアリの人が入居しやすい分、こうした事件に巻き込まれる率も高くなっています。

これは埼玉県の堅実な建設業&不動産業をやられている社主件大家さんにじかに聞いた話ですが、○○パレスのある腕利き営業マンの年収は3000万円だそうです。

営業マンは歩合制ですから、これが何を意味しているか、もうお分かりだと思います。幸か不幸か私のところには営業マンは一度も訪ねてきません。訪ねる先は地主さんだけなのです。
全国に続々と○○パレスが建っている理由もうなずけると言うものです。

またこうした営業マンは、過去に他の職業で挫折等をしたり、家庭崩壊等で刹那的になった人が、けっこうこの道に入ってくるそうです。
ですから良心の呵責等は薄く、地主がどうなろうが知ったことではなく、自己の利益のために営業を掛けていると考えた方がいいと思います。(全ての営業マンがそうだとはいいませんが・・・)
ですから多くの善良な地主さんは、営業マンの口車にのせられて契約をしてしまい、後で田畑を売って穴埋めをする事態が多発していると言います。
しかも(地方の)地主さんは世間体をおもんばかるので、こうした被害は周囲に知られることなく処理する例が多く、その実態は表面化しにくいといいます。

ですからS様の例は、こうした実態を世に知らしめる良い機会になると思います。
さて、S様がのってしまった○○○リビングですが、
「会社の知名度などがあったと思います。大きい会社だから信用できると考えてしまった」
とありましたが、これも地主さんがおちいる落とし穴だと思います。

私の知り合いに、賃貸住宅部門の元○○ホームの営業マンがおりますが、ありえない家賃収入と将来の賃料予測を作り上げて、営業をするのに有利な数字(シュミレーション)を提示して契約を取ることに、疑問を感じて転職したと言います。

「この利回りでは賃貸経営は行き詰る」
という場合でも、会社のために契約を取らされたと言います。

ですから、会社の知名度や大きさは、何の保障にもならないと思ったほうがいいと思います。

「20年一括借り上げシステム」
とのことですが、そういえば似たことを謳っていた○○パレスは、以前にも一度経営破綻したかと思います。
ですから20年一括借り上げといっても、その借り上げてくれる会社が20年後も存続してくれる保証は無いということも、頭の隅に入れておく必要があるかも知れません。

ところで
「10年間は入居者がいなくても契約した金額を保証する」
とありましたが、これは今後10年間は、新築当初の家賃月51000円~52000円を10年間保証してくれるということでしょうか。
家賃下落が予想される地域ですから、もしそうならば少しは安心ですが、この点をもう少し詳しく教えていただければありがたいです。

といいますのも、
「2年ごとに家賃等の契約を見直し、双方が合意できたら借り上げ契約を継続する。」
という借り上げシステムをとっている会社もあるからです。
これだと、いくら家賃保障をしてくれても、別に保障してくれなくても入居者が確保できる家賃設定ならば、大家さんにとってはたいした利点になるとは思えないからです。

約7.5%という低い利回りでスタートしたわけですから、家賃の見直しをされたら、もっと利回りは下がり、大家さんの持ち出し(負担)が多くなってしまいます。

今中古のアパートの中には、土地付きで利回りが16%以上の物件が結構売りに出ています。
それなのに土地がただで使える地主さんが、7.5%の利回りで経営する羽目になるのは、それだけ建築会社のリターンが大きく、地主さんのリスクが大きいからだと言えるでしょう。

「20年後といいますと私は59歳で・・・」
とありましたが、それまでに繰上げ返済をしてしまえば、定年後は、このアパートの家賃が、S様の生活をサポートしてくれる物件になることと思います。

S様にとっては少しネガティブになることをるる書いてしまいましたが、昔は利回りが7~8%あれば、アパート経営は成功だと言われておりました。

今投資用新築ワンルームマンションの利回りは5%台です。
ですから、厳しいながらも
「胸が苦しく夜もなかなか寝られず、仕事にも支障をきたしそうです。」
などと悲観的にならず、
「最初の1棟目としては、勉強の意味も含めて、こんなものかな」
くらいに捉えていいようにも思います。(私も諏訪の新築アパートの時は、似たような状況でしたから)

大家さんではない営業マンのアドバイスのいい加減さが分かり、成功大家さんになるべくこれから大いに学習を積んでいってください。

最後に質問のお答えですが、

1 山田様の経験上メンテナンス費用は月にどのくらいみておけば安心でしょうか?

(お答え)特に考えてはおりません。ただし、いつでも対応できるように数百万円の現金は確保してあります。なお新築アパートの場合は、退去時の壁紙交換(5~6年後)くらいでしょうから、それほどかからないと思います。

2 メンテナンスは管理会社にまかせるより自分で手配すべきか。

(お答え)アパートが自宅の近くにあり、なおかつ精神的に負担に思わないのであればそのほうが安く上がると思います。なお、自分で修繕ができるのでしたら、それが一番の安上がりです。例えばトイレタンクのゴムフロー交換の場合、クラシアンに依頼すると材料費プラス8400円ですが、自分でやれば材料費の740円プラス交換時間5分等々です。

3 今の物件が160坪あり坪単価約20万円程度ですが、20年後仮に売却した場合どのくらいの価値が想定されるか。(土地の価値がどうなっているかわかりませんが山田様の想像で結構です)

(お答え)正直20年後のことは分かりません。ただ言えることは、諏訪の土地がバブルの頃は坪40万円でしたが、現在の実勢価格は坪10万円です。20年後はもう少し上がっているかもしれませんが、それよりも安定して家賃が入るインカムゲイン狙いに焦点を当てています。ローンを返し終わり、家賃収入を得て生活を安定させ、その上でおまけとして土地が高値で売却できたらラッキーぐらいに考えたおいた方が良いように思います。といいますのも、今は都市と地方の地域格差が広がり、地方でも中核都市とその周辺で格差が広がっています。人口減少と産業の空洞化等とあいまって、地価の格差も相当広がってくることが予想されます。ですから今は将来の売却益よりも、目の前の大家さん業に力点を当てています。

答えになっているか分かりませんが、参考になれば幸いに思います。

山田里志

(その5に続く)



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ある大家さんからのメール(その3)
2008 / 02 / 03 ( Sun )
山田里志様
お返事ありがとうございます。
見ず知らずの私に親身にアドバイスしていただきありがとうございます。

ブログで引用は全然かまいません。わたしのようなケースにおちいる人はこれからも増えると思います。
ぜひアパート経営を考えている方に知っていただきたいと思います。

事のはじまりは数年前から○○パレスがしつこいくらいにアパート建設を勧めてきていました。
父はその度に断り続けてきました。
今回○○○リビングからの提案になぜのってしまったかといえば多分会社の知名度などが
あったと思います。大きい会社だから信用できると考えてしまったのかもしれませんね。
ほんとうに良質な物件(事業)は向こうからはやってこないのは当たり前ですね。
勉強して努力してこそいい事業が展開できる、利益はその努力の対価みたいなもの
じゃないかと思います。

サブプライム問題でも感じましたが行き詰まるのは想定できたのに自分が儲かれば
あとは知らないといった感じの世の中になっていますね。
もちろんローンの借り手にも地価の上昇をあてにするといった不確かな考えが
あったのは、今回の自分たちの件でもあてはまりますね。

アドバイスしていただいた内容ですが、私も同じことを考えております。

20年一括借り上げのシステムですが、10年間は入居者がいなくても契約した金額を保証する、
その後の10年間は入居者がいなかった場合1ヶ月は支払いをしないがその後入居者がいなくても
保証するというものです。

なるべく返済期間を短くしようと思いますが持ち出しも考えられますのである程度の余裕はもちたいと
思います。

度々質問で申し訳ありませんが

1 山田様の経験上メンテナンス費用は月にどのくらいみておけば
安心でしょうか?

2 メンテナンスは管理会社にまかせるより自分で手配すべきか。

3 今の物件が160坪あり坪単価約20万円程度ですが、20年後仮に売却した場合
どのくらいの価値が想定されるか。(土地の価値がどうなっているかわかりませんが山田様の
想像で結構です)

以上アドバイスいただければ幸いです。

最後に今回は相談にのっていただき本当に心から感謝申し上げます。
まずは気持ちを前向きにもち、取り組んでいこうと思います。
またメールさせていただくことがあるかもしれませんが宜しくお願いします。

(その4に続く)

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