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ある大家さんからのメール(その2)
2008 / 01 / 30 ( Wed )
S様
はじめまして山田里志です。
メールを拝見しました。
とても重たい内容で、S様の置かれている状況やお気持ちが理解できます。

ご存知のようにB市は諏訪市同様、産業の空洞化が進み、空き室率が高くなってきている地域に位置しております。
それにS様のお父様が経営されている1K(33㎡)のお部屋ですが、家賃51000円前後は、おそらく新築だからこその賃料であって、退去者が出るたびに賃料の見直し(値下げ)を迫られる事態が生じてくるように思われます。(私が所有している諏訪のアパートは、1LDK(2DK)41.25㎡で5万円ちょうどですから、広さから考えると4万円台になるのは時間の問題かと思います。

ローンの返済期間が30年だそうですが、これは「余剰金のトリック」で、5%の低利回り物件でも、返済期間を長期にすれば、余剰金はそこそこでるのです。

ブログやセミナーDVDの中で、この「余剰金のトリック」の怖さについて指摘しましたが、まさにこの数字のトリックに引っかかったように思われます。

私の場合は、ローンの返済は20年ローンを基にして考えるべきだと思っております。何故ならば30年は長期すぎてリスクが大きく現実的でないと考えているからです。

そこで大雑把な数字になって恐縮ですが、S様の物件を20年ローンで計算しなおして見ますと、毎月の返済額は約35万円(6000円×59)で、現在の賃料が約37万円ですので、20年間はほとんど余剰金は期待できない経営だと言うことになります。

営業マンが「場所が市役所の近くでいい場所でこれからは一人暮らしの女性が増えるから需要がある」と説明したそうですが、もしもその予測が外れて需要が無かったら、その分の負担は営業マンが責任を負ってくれるというお話はあったでしょうか?

私から言わせてもらえば、大家さんの利益よりも会社(営業マン)の利益を第一に考えた姿勢に思えて仕方がありません。

自分の土地に新築アパートを建設しても、経営が成り立たない例が多々見られます。それは経営の根幹にかかわる利回りと将来の需要予測、メンテナンスを考慮に入れた収支のシュミレーション等を、数字できちんと考えた上で、それでもなお安心できるかを熟慮したうえで決断している人が少ないからだと思われます。

さて私の失敗経験を踏まえた考えをるる述べましたが、S様の物件は、結論から言いますと、この今の見かけの余剰金を無駄遣いせず(余剰金が出ても将来のメンテナンス費用や繰り上げ返済用として手を付けず)に、何とか15~20年で繰り上げ返済してしまうように計画を立てて見てはいかがでしょうか。

ローン期間が30年ということは(おそらく元利金等方式でしょうから)、最初の内は利息を支払っているようなもので、元金はほとんど減らないでしょうから、できるだけ早いうちに一部繰上げ返済をして、ローン期間の短縮を図った方がよいと思います。

もしもお父様が他に遊休地を所有されているようであれば、それを処分したお金や預貯金でそれに当てるとか、あるいは本当の資産となる優良物件(利回り16%以上、築浅、高稼働率)を購入して、そこの余剰金を、この物件の支払いに当てるという方法もあります。(ちなみに私は後者の方法をとり、なんとか切り抜けました。)

アパートを建てて、精神的に不安定になったのでは、何の為にリスクを負って大家さんになったのか分かりませんですよね。
不安に思っているだけでは何の解決にもなりませんから、S様ができそうな解決方法を見出されて、この問題の解決に当たってみてください。

S様の現状は、実はかつて私が経験した諏訪市のアパートと同じなので、驚いております。(著書の中でも触れてあります。)その諏訪のアパートも、早期の繰り上げ返済によって、今は私のリタイア後の生活を支えてくれる物件になっております。

ある程度年月が過ぎてくれれば、精神的にも楽になってきます。頑張ってください。(「一括借り上げ20年、10年後から免責1ヶ月」の意味が良く分かりませんが、もしも20年間は空き室がでても収入に影響が無いならば、繰り上げ返済は有効だと思いますし、そうであれば不安は少なくなるかと思います。)

最後になりますが、このS様のご経験は、これから大家さんを目指そうとしている人にとっては、貴重なお話になると思います。もしもご了解がいただけるならば、場所やお名前が特定されないように、これらは全て伏せますので、私のブログの中で引用させていただけるとありがたく思います。ご返事をお待ちしております。

また何かありましたら、お気軽にメールしてください。

山田里志

(その3に続く)


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ある大家さんからのメール(その1)
2008 / 01 / 27 ( Sun )
山田里志様

はじめまして。
突然メールお送りさせていただくご無礼お許しください。
わたくし、A市在住のSと申します。

私事ではありますが、約一年前から父が遊休地(B市)にアパート経営しております。

物件○○○ハウス 新築
建設費約5900万円
1k(33㎡)8戸
家賃51000円~52000円
管理費等引かれた実収入月額約37万円
一括借り上げ20年、10年後から免責1ヶ月
この時点での利回り約7.5%
返済期間30年
利息2.9%固定
全額借り入れ返済総額約9000万円

という物件です。

場所が市役所の近くでいい場所でこれからは一人暮らしの女性が増えるから需要がある
などの説明を受け、固定資産税等が負担に感じていた父から相談され
了承してしまいました。

私自身勉強不足でプレゼンの資料を信用してしまい、勉強不足でした。
家賃の下落、空室リスク、など素人なりにシュミレーションすると20年以降は
赤字になる可能性は高いと感じております。
20年後といいますと私は59歳で、定年後年金も貰えない状況で持ち出しになるかも
しれません。

現在、妻と0歳の長女が生まれたばかりで、迷惑かけたくないという思いで
胸が苦しく夜もなかなか寝られず、仕事にも支障をきたしそうです。
(人一倍心配性な所はありますが...)

正直なところこんな思いが続くなら土地と建物手放したいくらいですが
借金があるためそうもいきません。
現在はアパート収入は一切手をつけず、無理のない範囲で繰り上げ返済をし
なるべく支払い期間を短くしようかなと考えておりますが、
まだまだ勉強不足ですので先生の本など読み経営に活かしていこうと思います。

今会社も状況が悪く、経済も見通しが暗いニュースばかりで精神的にも不安定になってしまい
藁にもすがる思いでメールしてしまいました。
もしなにかアドバイスいただければ幸いです。

【平成20年1月17日】

(その2へ続く)





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13:13:48 | 未分類 | トラックバック(0) | コメント(0) | page top↑
これからの日本は?(その4)
2008 / 01 / 23 ( Wed )
今、社会保険庁のずさんな年金記録問題が明らかになり、多くの国民が強い怒りと将来に強い不安を感じています。

それはとりもなおさず、老後に頼れるものは年金と預貯金ぐらいしかないからだと思います。

私は著書の中で、リタイアをするにあたっては、年金をあてにした計画は立てておらず、家賃収入だけで生計を立てていく計算をしていたことを書きました。

そのときは社会保険庁の腐敗等を知っていてそうしたわけではなく、50歳でリタイアしたとしたら、年金受給開始となる60歳(30歳の計画当時)までは年金はもらえないので、最初から当てにできなかっただけのことでした。

ですから今でも、年金は補助的なものとして捉えており、
「満額もらえたらラッキー!」
ぐらいにしか考えておりません。

それだけに年金だけしかあての無い人たちにとっては、大変な不安と災難ではないかと思っています。

それから年金に関して言えば、支払い期間が25年以上と、他国に例の無いほどの長期間であり、また徴収で得た莫大な基金が、この国の、たちの悪い為政者のために食い潰されてきたこととともに、さらに莫大な借金まで負ってしまった現状に、もはや年金どころではない「国家破産」という事態が迫っていることの方を危惧しています。

前にも国家破産ともなれば国民の中でも、その被害が一番大きいのは、中流の人々であり、その多くが下層に転落すると書きましたが、現状はすでに、リストラや賃金カット、非正規雇用者の増大で、多くの中流の人々が下層に転落しています。

そして格差の二極化が進み、その差はさらに開いています。
また下層に転落しても、以前ならば生活保護等のセーフティーネットが機能していましたが、この国の為政者らのおかげで、「自立支援」という美辞麗句の下で、国家の財政危機は、もやはそれを切り捨てる方向で進んでいます。

私には真面目にこつこつと努力していても、報われない恐ろしい社会が構築されつつあるように思えてなりません。

以前にこのブログでも書きましたが、先のことを余り考えず、漠然と何の手も打たずに過ごすことも、「何もしないリスク」という形で存在しているのではないかという考えが、今でも消えないことを意識しています。

昨日の株式市場も大幅下落で、日経平均株価が12000円台に落ち込み、世界同時株安が現実のものとなってきました。

また通常国会でも、消費税の税率アップの議論が浮上していますし、事態はIMF関係者がまとめた8項目の方向に向かっているように思えてきます。

「山田の考えは杞憂であった」と思いたいのですが、残念ながら事態はそうで無い方向に進んでいるように感じています。

これからの日本を考えたとき、
「みんなと同じようにしていれば安心」
という考え方・生き方から、自分の頭で将来のことを考えて、自分の責任でセーフティーネットを構築していくことが必要になった時代かもしれないと、さらに強く感じるようになっています。(終)











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これからの日本は?(その3)
2008 / 01 / 19 ( Sat )
中流の人々は仕事を失うか、給与が大幅ダウンになり、住宅ロ-ンのある人は払えずに家を失い、少ない貯金まで没収されるからです。

下層はもともと失うものがありませんから、あまり変化は見られませんし、上流は大きな痛みは伴うでしょうが、下層に転落するほどではないでしょう。

これはアルゼンチン、ロシア、韓国、メキシコ、トルコ等の国家破産した国で見られた共通の現象なのです。

腐敗があるほど国家の借金はふくらむという法則があります。アルゼンチン、ソ連、韓国、メキシコ、トルコなどは政権が腐敗していたという共通点がありました。

例えばアルゼンチンでは、官僚、政治家、軍人などが国民をないがしろにして、私腹を肥やしていました。

軍制がしかれた以後のアルゼンチンでは、何をするにも賄賂が必要になり、役人は賄賂を公然と要求し、政治家はビジネスの仲介で私腹を肥やすという段階まで後退しました。

共産国家であろうと、独裁国家であろうと、民主国家であろうと、あるいはまた先進国であろうと、発展途上国であろうと、この共通点は変わりません。

支配層が自分達の利権を守るためだけに政治を行い、国民の真の利益を顧みなかったことにあります。

腐敗構造があればあるほど、賄賂や口利きでお金が抜かれ、その結果、経済効率が悪くなり、結局は国の負担が増えるからです。

こういう構造がなければ、国内改革はもっと早く行われ、少なくとも国家破産というような最悪の事態だけは招かなかっただろうと言えます。

日本がこれほどまでに大借金国家になったのは、経済の問題というより、政治家・官僚が腐敗していたからです。

支配者層(政治家、官僚)が病んでいれば、その下にいる庶民もそれに染まって病んでいくのは、自然の理でしょう。その証拠に、近年の不祥事を、その項目だけ列挙します。(山田の追加項目あり)

◆橋本龍太郎元首相への日歯連からの1億円ヤミ献金疑惑
◆福島県知事、和歌山県知事、宮崎県知事の汚職・談合等での逮捕
◆公団関連会社による、細田官房長官の運転手の給与肩代わり
◆政府主催によるタウンミ-ティングでのやらせ質問
◆政治家の年金保険料未納問題
◆西武グル-プの堤義明会長による有価証券報告書虚偽及びインサイダ-取り引き事件
◆UFJ銀行の粉飾決算
◆三菱自動車のリコ-ル隠し
◆雪印乳業、日本ハムによる牛肉偽装事件
◆白骨温泉旅館による入浴剤を使ったニセ温泉事件
◆オレオレ詐欺の多発
◆女子高校生による盲人からの強盗
◆中学生によるホ-ムレスからの強盗殺人事件
◆年間自殺者及び小中学生の自殺の増加等々
◆富士屋、ミートホープ、比内地鶏、赤福、白い恋人たち、船場吉兆等々の食品偽装
◆国民年金不明問題
◆官僚の汚職問題
◆高級官僚の天下り、特殊法人の渡り歩き
◆消防団長による放火事件
◆警察官による強盗事件
◆NHKの複数の記者によるインサイダー取引き
◆等々・・・・・・・・・・・あきれるほどの事件が次々と・・・・・・・。

いかに日本が病んでいるかが実感されますが、その根本は政治家と官僚の腐敗であり、その政治家達を選択してきた(選挙で棄権してきた)我々国民であるということです。
(その4に続く)


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これからの日本は?(その2)
2008 / 01 / 15 ( Tue )
このレポ-トは「ネバダ・レポ-ト」と呼ばれ、アメリカのIMFに近い筋の専門家がまとめたもので、日本では2002年2月14日の衆議院予算委員会で、民主党の五十嵐文彦議員が取り上げました。

国会で審議され、しかもその内容が衝撃的であったにもかかわらず、一部の週刊誌や月刊誌が取り上げただけで、例によって大マスコミは一切取り上げませんでした。

このレポ-トの存在は、海外では日本の経済や金融がすでに“危機的状況”と写っていることを意味し、日本の国債の格付けがボツワナ以下である理由もここにあります。

さてこの「ネバダ・レポ-ト」に示された要点は次の8つです。

1 公務員の総数の30%カット及び給料の30%カット。ボ-ナスは全てカット。
2 公務員の退職金は100%全てカット。
3 年金は一律30%カット。
4 国債の利払いは5~10年間停止=事実上紙くずに。
5 消費税を15%引き上げて20%へ。
6 課税最低限を年収100万円まで引き下げ。
7 資産税を導入し、不動産に対しては公示価格の5%を課税。債券・社債については5~15%の課税。株式は取得価格の1%を課税。
8 預金は一律、ペイオフを実施するとともに、第二段階として貯金額を30~40%カットする(財産税として没収)

このレポ-トは、IMFならば必ずそうするに決まっている政策をまとめたものです。

事実上日本はすでに破産しているのですが、この国を運営している官僚たちは、自分たちの首を絞める1と2は無視して、公務員には被害が及ばない3以下については、これから実現させていく可能性が高くなります。

つまり
「3、年金の一律30%カット」
「4、国債の利払いの停止」
「5、消費税の15%の引き上げ(20%へ)」
「6、課税最低限の引き下げ」
「7、資産税の導入」
「8、預金カット」などです。

国家破産を向かえてIMFの管理下に置かれれば、公務員は「給与カット」「ボ-ナス・退職金の100%カット」は覚悟しておく必要があります。

ところで、観光事業への過大投資などで財政が破綻した北海道夕張市では、平成19年2月の財政再建団体の指定申請に向け作成した再建計画の枠組みは市職員の半減や市民税負担により、20年強で360億円の赤字解消を目指しています。

しかし市職員の退職希望は110人と4割近くに達し、救急などの行政サ-ビス維持も危うくなってきており、市民の転出も相次いでおり(前年比6割増加)、再建の着手前に地域が崩壊しかねない状態になってきています。

これは人ごとではなく、国家破産になれば夕張市どころではない、さらに厳しい条件が国民全体に押しつけられることになります。しかも転出先は外国しかありません。

そして国民の中でも、その被害が一番大きいのは、中流の人々であり、その多くが下層に転落します。
(その3に続く)

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これからの日本は?(その1)
2008 / 01 / 12 ( Sat )
これからご紹介するのは、1年ほど前に読んだ本ですが、これからの日本を予測するある内容が印象に残りましたので、その要約(文面)をご紹介します。

かなり刺激的なことが書かれていますが、結構説得力があり、不思議と引き込まれてしまいました。

このようなシナリオもあることは、知っていて損は無いかと思います。(ただしどの程度信じるかは各人の自由ですが・・・・。)

その本の題名というのは、「国家破産」以後の世界(藤井巌喜著/光文社)というもので、抜粋すると次のような内容でした。

日本は、国債(国家の借用書)の発行額が巨大になりすぎて、いつ償還不可能になってもおかしくない状態になっています。

2007年度末の、国債残高は547億円になる見通しで、地方債などを含めた国と地方を合わせた長期債務残高は、2007年度末には773兆円に達します。これに「隠れ借金」とも言われる財政投融資や特殊法人の赤字を含めると、軽く1000兆円は超えていると言われています。

償還不可能ということは、借金が返済できないということであり、つまりは国家が破産をするということです。

つまり国債の償還が不可能になった時が国家破産なのです。そして、今はどうしたら国家破産を回避することができるかではなく、もはや国家破産後の日本をどうするかの段階に来ているのです。(長期金利が5%になれば1000兆円の借金に対して、金利の支払いだけで50兆円という国家の歳入と同額になります。)

これまで世界で起きた国家破産の例としては、1997年11月に韓国がIMF(国際通貨基金)に誘導調整資金の支援の要請を発表し、1998年の「ロシア危機」と呼ばれたロシア国債のデフォルト、2001年12月のアルゼンチンがデフォルトしました。(この他にも、メキシコ・カナダ・タイ・トルコなども通貨危機を起こして、IMFの支援を受けました。)

アルゼンチンの例を取ると、この国の公的債務は約1400億ドル、日本円に換算して15~16兆円でした。アルゼンチンのGDP(国内総生産)は3000億ドルほどですから、その借金は対GDP比で約半分にしか過ぎませんでした。

これに対して現在の日本は対GDP比で少なくとも2倍(公式には約1.5倍)の借金を抱えていて、比率で言えば、日本はアルゼンチンの約4倍の借金があるということなのです。ですから、日本が倒産しないほうが不思議なくらいなのです。

日本はそれに見合う個人資産(約1400兆円)があるから大丈夫ということになっていますが、郵便貯金の3分の1は不良債権だろうと言われていますので、この個人資産の金額も事実かどうか分かりません。しかも国家破産ともなれば、この個人金融資産が吹き飛ぶのです。(国の借金は国民の借金だから、国民が肩代わりすることになるのです。)

実はIMF(国際通貨基金)はすでに、日本の財政危機に対する勧告を何度も出しており、監査の要求まで出していました。

2001年の時点では、すでに欧米のメディアは
「なぜ日本は自滅の道を歩もうとしているのか」
と、警告を発して日本の行く末を本当に心配していました。またアメリカではすでに、
「やがて迎えるであろう日本の国家破産」
に関してのレポ-トがいくつも作られました。

つまり日本はすでにIMFの監視対象国であり、いざ「国家破産」ともなれば、韓国、ロシア、アルゼンチン、メキシコ、カナダ、タイ、トルコと同様に、“金融占領軍”としてこのIMFが乗り込んできて、まず管理下に置かれことは間違いありません。

そして、日本がそのIMFの管理下に置かれたらどういう政策が行われるのか、というIMFに近い専門家集団が作成したレポ-トまで存在するのです。(その2に続く)

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リスクを考える
2008 / 01 / 08 ( Tue )
この年末年始も、冬山での遭難事故のニュースを耳にしました。
雪崩、疲労等々原因はいろいろでした。

就寝中に雪崩に巻き込まれた事故では、「まさかここが雪崩に襲われるなんて・・・・」というある人のコメントが載っていましたが、私は、冬山に登山すること事態がすでにリスクがある行為であり、私には、雪崩を含めて常に危険と隣り合わせの環境であるという認識があったのであろうか、ということの方が気になりました。

私は冬山登山を非難しているのではありません。ただ大きなリスクが存在するということを言っているのです。
「もしかしたら雪崩に襲われるかもしれない・・・・」と思うことも大切ではないかと思うわけです。

「アメリカのサブプライムローン問題」→「投資資金の株式市場から資源品目(原油・穀物等)へのシフト」→「原油・穀物価格の高騰、NY株の大幅下落」→「ドル安、円高」→「日本株の大幅下落」→「世界同時株安」→「日本経済の減速」等々の悪循環が、この年明けから明確になりつつあります。

株式投資をされている人やFX投資をされている人の中には、大きな損失を被った方も大勢出たのではないかと推察されます。

そしてこうした投資は、この先どうなるのかは私には分かりません。ただ言えることは、この先も大きなリスクが存在するということです。

5日には東京都品川区の商店街で高校生による無差別傷害事件が発生し、通行人の男女5人が次々に襲われました。
いくらなんでも商店街での通行リスクは、私を含めて誰も考えにないことだったと思います。
それだけに、冬山の遭難事故よりも、こちらの方が予測不能な分、よほど恐ろしい気がしています。

この事件は日本の社会が、青少年の心身までをも蝕む社会に悪化している現象に思えて、暗澹たる思いになります。

リスクにはある程度予想可能なものと、全くの想定外のものがあり、また自分である程度コントロールできるものと、そうでないものがあるように思えます。

リスクはアパート投資にのみ大きくあるわけではなく、日々の生活の中にも存在しているという認識を持ったとき、アパート投資のリスクは、ある程度の予測や、コントロールもできることを考えると、必要以上に恐怖し、心配し、しり込みすることもないのではと思ったりもします。

むしろ冬山登山、スキューバダイビング、ドライブ(特に高速道路での走行)、パラグライダー、海外旅行等々の方が、私の場合は、アパート投資よりもリスクが大きいのではなかろうかと思っています。(山田が勝手にそう思っているだけです。ダイビングにせよ海外旅行にしろ、それができない山田のひがみ根性だと思ってくださってかまいません。)

物事には楽しいというリターンだけでなく、その裏にはリスク要因もあることを、頭の隅に入れておくことも必要なのではないかと勝手に思っているわけで、けっしてリスクがあるから何もせずにいろと言っているわけではありません。

この世に生きている限り、リスクからは逃れられないということが、真理なのかもしれませんが、そのリスク要因を見据えて、できるだけ軽減(コントロール)させることは可能ではないかと思います。

そういう意味では、山田にとってアパート経営(投資)はリスクではなく、むしろ生きていくうえでの経済的な安定をもたらす(自由な生き方を支えてくれている)人生のリスクヘッジになっているということです。

別の言い方をすると
「アパート経営(投資)はリスクを伴うが、軌道に乗れば人生のリスクヘッジになる」
というふうに思っています。

これがリスクを負って得ることのできた真のリターンではないかと思うわけです。

・・・・・今回も、山田の勝手気ままな徒然記でした。

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00:29:42 | 未分類 | トラックバック(0) | コメント(2) | page top↑
あけましておめでとうございます。
2008 / 01 / 04 ( Fri )
このブログにアクセスしてくださっている皆様、新年あけましておめでとうございます。
昨年に引き続きまして、本年もご愛顧のほどよろしくお願いいたします。

このブログは『リタイア徒然記』ですので、自慢ではありませんが内容に一貫性はまるでありません。

その日、その時々の気分や出来事を、気ままに記しておりますし、不定期です。ですから、気軽にお読みいただき、リフレッシュしていただければ幸いに思います。

自由気ままな暇人なので、この年末年始も(普段と変わらず)ぐーたらして過ごしておりました。
ところで今日は1月4日で、仕事始めの日でしたね。

そのせいか、昨日は帰京ラッシュのピークだったとかで、帰るのも一苦労の人たちが大勢いたようです。

また日常の生活に戻るわけですが、皆様方がこの一年も心身の健康に留意されて、(自分も含めて)無事に生き延びてほしいと願っています。(殺伐とした時代がまだまだ続くと思っていますので・・・・)

そんなぐーたらな寝正月の最中に、申し訳なくも読者から、とても真剣なメールをいただきました。

平成20年の最初のブログは、このメールの紹介でスタートしたいと思い、この方の同意を得てご紹介させていただくことにしました。

すでに大家さんになっている方にとっては、初心に帰る気持ちになれるかもしれませんし、大家さんを目指されている方には、共感を抱く内容ではないかと思います。

多かれ少なかれ、誰もが抱く不安であり、乗り越えていかねばならないハードルのように思います。

私のこうしたブログや著書が、その不安等を軽減させ、またモチベーションを上げる一助になれればと思っています。




山田先生

あけましておめでとうございます。
私は、△△に住む46歳になる既婚会社員のSと申します。

12月末に貴著書の「サラリーマンの私にもできた!
アパート・マンション経営」を読み感銘を受けました。
更に貴ホームページも拝見させていただきました。

本の内容は、大変解りやすく、また初心者及びサラリーマン
でもやれば出来る、なるほどと考えさせる良い内容だったと
思います。特に、私の場合も先生と同じ様に、長年田舎暮らしに憧れ
ております。田舎で経済的にも精神的にも拘束されることの無い自由な
生活を是非実現させたいと願っている会社員です。
そのせいか、これまで、不動産の類の本を読んだことの無い私が、
夢中で、半日もかからずに読みきってしまいました。
しかも、本屋では最初購入する考えは無く、たまたま目について、何気なく
立ち読みし、購入するに値する本だと感じて購入したしだいです。

田舎暮らしを思い続けて15年以上経ちますが、自分として経済的に田舎で
自立出来るシステムを具体的に立案出来ず、願望だけはあるものの
計画性のないまま今日に至っております。

これまで不動産経営にはほとんど興味を持っていなかったのですが、
先生の本のお陰で、田舎暮らしの夢を実現する手段として、とても興味を
持つことが出来ました。
ただ実際実行となった場合、私の様な不動産の知識及びお金の無い者が果たして
大金を借りて本当に経営までこぎつけられるのか・・、先生だから出来たの
ではないか・・、などと色々思うところは有ります。

ただ、田舎暮らしを実現されている先生の様に、私も是非なりたいと思い
今年から計画を立案して、行動に移して行きたいと考えております。
そこで、先生のDVDを購入致したく、下記宛に発送をお願いできれば思います。

ちなみに私が現在所有している不動産は、○○県××市に土地76坪(自分名義)と
今住んでいます△△市内の4LDKマンション(築10年目)です。××の土地は
当初自宅を建てる予定だったのですが、妻が急に△△に住みたいと言い出して
仕方なく現在のマンションを購入したしだいです。ですから、土地は固定資産税を毎年
支払っている都合上、早く手放したいと思っているのですが、なかなか買う人がつかない状況
です。
今後、どう展開すればよいのかまだ解りませんが、よく勉強していきたいと思っております。
今後共、宜しくお願い致します。



S様

初めまして山田里志です。
このたびはDVDのお申し込みと、長文のメールありがとうございました。
S様の真剣なお気持ちが痛いほど伝わりました。

ご存知のようにアパート経営(投資)にはリスクがあります。絶対安全で確実なものではありません。それだけに安易に取り組むには危険が大きいものだと思います。
ですから私は「とにかく学べるだけ学ぶ」という学習の重要性を強く訴えています。それも数字を中心として物件の価値判断をしていくという必要性です。

2冊目の著者は「理論編」で、S様がお読みになった本(「体験編」)の続編に当たります。こちらの方もできればお読みいただきたいと思います。
そしてDVDでの学習を含めて、S様が「これなら自分でもできる」「この方法ならば納得できる」というものを見出してください。
酷なようですが、最後は「自己責任」ですから、S様が納得できない方法、危険だと感じたことは避けた方が賢明だと思います。

また銀行の融資に当たっては配偶者の連帯保証の同意が必要になってきます。ですから配偶者の方とも真剣に話し合って、(私の著書やDVD等を一緒にご覧になって)二人三脚で歩まれることをお勧めします。

今は私の著書がきっかけとなって多くのサラリーマン大家さんが誕生しています。
特に成功されている(軌道に載っている)大家さんは、さらに多くの場で学習を積まれています。そうした人たちのサークルやHPやセミナーもありますので、そこからさらに学べる機会も持てると思います。
不安はこうした学習によってのみ解消されていくことと思います。

そうした中で、私の著書やセミナーDVDが、S様のお役に立てられれば幸いに思います。

それでは近日中に郵便局にて発送の手続きを取らせていただきます。

なお手続きが終了しだい再度メールにてお知らせいたします。(領収書も添付いたします。)

最後にS様も田舎暮らしを希望されているそうですが、△△は近郊に豊かな自然がありますので、私から見れば自然豊かな地方都市に思えてうらやましく思えます。私は近郊にすら自然の少ない東京育ちでしたので、△△はそのように映っています。本当の田舎暮らしが憧れのようですね。

それではまた。

以上よろしくお願いいたします。

山田 里志




昨年の「しんちゃん」さんを始め、このSさんも経済的な自由を手に入れるべく学習をスタートさせ、その一歩を踏み出しました。

その成功の可否は、学習の質と量、そして優良物件に出合うための努力と運(人との出会いを含めて)ではないかと思っています。

Sさんからは山田里志の著書に過分の感想をいただきましたが、私の著書やDVDがベストかどうかは自分では分かりません。

ただ私がこれまで経験てきた事柄から、ベスト(共感できる)だと思える部分を取捨選択していただければと思うばかりです。

昨年の9月にこのHPを立ち上げてから、多くの方との出会いがありました。またこうして全国の読者の方からメール等をいただき、私の本の影響の大きさに、私自身が驚いているところです。

願わくば、その全ての人たちが成功大家さんになれるべく、頑張ってほしいと思っています。

成功大家さんになる鍵は「学習の質と量、そして優良物件に出合うための努力と運」・・・と言うことを、年の初めに再度強調させていただきました。それと強い情熱(熱意)も・・・・・・・。

山田 里志

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