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下田脂松細工
2007 / 10 / 30 ( Tue )
■下田脂松細工の沿革■

 下田は南伊豆の温泉地であり、また日本の夜明けを告げる桧舞台となった歴史の町でもあります。黒船来航以前から、下田港は関西と江戸を結ぶ中間港として栄え、船頭歌にも「伊豆の下田に長居はおよし、縞の財布が軽くなる」と歌われています。
 港を中心に発展した下田ですが、山林資源は豊かで天城山系から切り出される材には良質なものが多く、建築・建具・家具指物用材として昔から幅広く珍重されてきました。伊豆の指物師達はこれらの用材でものづくりをする一方、島桑として知られる三宅・御蔵島材も加工し、桐材は会津産のものを用いていました。このものづくりに携わってきた職人達の多くは天保の頃(1830~1843)、下田にあった加賀屋から出ているといわれます。加賀屋はたくさんの職人を抱え、家具や建具を製造し、優秀な指物師を育て、世に送り出したそうです。これらの指物師の中には東京に出て修行し、江戸指物の伝統技術を習得した者もいます。祖父も東京に出て江戸指物を修行した一人でした。

■下田脂松細工の特徴■

 黒松という木は木目が美しい木材ですが、木によって堅さが異なり、木目も複雑な上、始末に悪い松やに(脂分)が非常に多いため、細工するのに非常に手間がかかり、製品として作り上げるためには独特の技術が必要とされます。そんな黒松のなかでも特に脂分の多い部分を使うことで、作品に透明観を生かすとともに、木目の美しさが強調されます。全国でも黒松だけを指物として加工している工芸品は珍しく、下田脂松細工しかありません。また、細工に耐えうる良質の黒松が年々少なくなり、材料の面からも下田脂松細工は貴重なものと言えます。
 下田脂松細工は、江戸時代の下田、加賀屋から出た職人たちの優秀な技術と伊豆の山中から切り出された黒松を生かし硯箱や 銘々皿、静岡県から依頼され天皇皇后両陛下に献上された小抽出など、上品な指物細工として、後世に受け継がれています。
下田脂松細工は南伊豆・下田の産業史の中で伝統の美を伝えながら脈々と現在も息衝いています。

下田脂松細工師 島崎さんのプロフィール
・1949年(昭和24年) 静岡県下田市生まれ
・1968年(昭和43年) 静岡県立下田南高校卒業後、父に師事し、修行する
・1980年(昭和55年) 静岡県郷土工芸品(下田脂松細工)に指定
・1980年(昭和55年) 第11回東海伝統工芸展入選【銘々皿】
・1983年(昭和58年) 第14回東海伝統工芸展入選【松節型手箱】
・1985年(昭和60年) 下田市奨励品に認定
・1985年(昭和60年) 第09回全国伝統的工芸品展 会長賞受賞【二重乱箱】
・1985年(昭和60年) 第02回伝統工芸木竹展入選【松胴張盛器・銘々皿】
・1986年(昭和61年) 第10回全国伝統的工芸品展 会長賞受賞【硯箱(石無し)】
・1987年(昭和62年) 第18回東海伝統工芸展入選【欅拭漆短冊箱】
・1988年(昭和63年) 第19回東海伝統工芸展入選【欅拭漆色紙箱】
・1989年(平成元年) 第13回全国伝統的工芸品展 会長賞受賞【硯箱(中)】
・1990年(平成02年) 第22回東海伝統工芸展入選【松四方胴張盛鉢】
・1993年(平成05年) 第25回東海伝統工芸展入選【松長盆】
・1999年(平成11年) 静岡県の依頼による天皇皇后両陛下への献上品作成【小抽出】
・2000年(平成12年) 静岡県優秀技能者表彰
・2001年(平成13年) 第33回東海伝統工芸展入選【欅拭漆手箱】
・2003年(平成15年) わかふじ国体 献上品製作【葉書箱】
・2003年(平成15年) 財団法人 国土緑化推進機構 森の名手、名人に認定
そして現在に至る。

■その他(個展・出展)■

・銀座 松屋にて個展
・池袋 伊勢丹にて個展
・横浜 高島屋にて個展

【以上「下田脂松細工 しまざき」のHPより抜粋】

伊豆急下田駅のしゃれた構内には、この下田脂松細工の第一人者である島崎さんの作業中の大きなパネルが張られています。伊豆や下田在住の人ならば、よく知られた人物です。

この道40年になろうかとしている島崎さんの作品は、天皇皇后両陛下への献上品作成でもお分かりのように、その技量は日本の宝といっても過言ではないと思います。

私も何度かご自宅(工房)にお邪魔したことがありますが、実直なお人柄で、すばらしい作品を作られている理由がうなずける思いがいたしました。

しかしその島崎さんですが、脂松細工の仕事だけでは生活が成り立たず、最近になって市内のホテルに勤め始めたそうです。

還暦に近い年齢で、職人さんから慣れない接客業への転身は大変だそうです。
すばらしい技術・技量を持っていても、今の日本では生きにくい時代だということなのでしょう。

複雑な気持ちを持ってしまいました。

なお「下田脂松細工 しまざき」のHPは、このブログにリンクしてありますので、関心をお持ちになった方は、アクセスしてみてください。












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ビッグトゥモロー12月号
2007 / 10 / 28 ( Sun )
2~3日前に、青春出版社から、見本が送られてきました。

恐る恐る中を覗くと、P66~P67の2ページに私の取材記事が掲載されていました。

さすがにプロが作成した雑誌だけあって、ポイントをコンパクトに良くまとめてありました。

それよりも、普段は購入することのないこの雑誌ですが、せっかく贈呈されましたので、しっかりと他の記事も読むことにしました。

嬉しいことに、私の好きな人の記事もたくさん載っていて、結構読み応えがありました。

たとえば森永卓郎さんのコラム「カネの亡者になるその前に」では、~低価格戦略自動車は格差社会が定着した表れ~とか、~かつてのエリート職業も格差の嵐で二極化傾向に~などは、いつもながら「なるほど」と考えさせられました。

正社員が購入できる車と非正社員が購入できる車に分類されて、市場に投入されるという自動車会社の戦略。
医者や弁護士といえども、その中での格差が広がっている現状など、厳しい二極化が指摘されていました。

この他にも、落合信彦さんや泉谷しげるさんの記事もあり、あのロバートキヨサキさんも「金持ち父さんの逆襲」というタイトルで記事が載っていました。

NHK大河ドラマ「風林火山」の中で、北信濃の豪族である村上義清役で存在感を見せた永島敏行さんが、「オレはいま農業をやっているよ」とカラー写真入りで紹介されていました。

泉谷しげるさんとともに好きな俳優さんの一人なので、「相変わらずかっこいいな」と思いつつ、思わず見とれてしまいました。

HNK朝の連続テレビ小説「どんど晴れ」の最終場面でも登場した石原良純さんは、5ページにわたって掲載されていて、カメラマンに密着取材されたのが良く伝わってきました。(彼の照れくささが感じられてきました。)

今回の雑誌の特集は、
~お金の自由、時間の自由、心の自由 あなたが失くした「自由」を取り戻す方法~
というタイトルで、その特集の中で紹介されましたが、それ以外でも結構楽しめる内容でした。

それにしてもこの特集のタイトルは、まさしく今の私の日常生活をそのままドンピシャに当てはめているようでした。(だからこそ取材されたのでしょうけれど・・・・・)

ただし「お金の自由」は贅沢をしなければ・・・という条件付であり、それ以外の時間と心の自由は、今十二分に感じているところです。











テーマ:不動産投資 - ジャンル:株式・投資・マネー

12:41:13 | 未分類 | トラックバック(0) | コメント(2) | page top↑
もしも私が悪徳営業マンだったら!(その3)
2007 / 10 / 26 ( Fri )
さらに、これよりもはるかに利回りの低い(5%台)新築ワンルームマンションが、相変わらず販売されています。

こうしたアパートやマンションは資産ではなく、負債となってその後の大家さんを経済的に苦しめているのではないかと思っています。

銀行から2~3%台の金利で借金をして、それを利回り5~6%台のマンションに変えて賃貸に出すことに、どんなメリットがあるというのでしょうか。

利回りが16%以上の物件に変えて貸すからこそ、成功大家さんになるのではないでしょうか。(新築の場合はもう少し利回りは下がると思いますが)

そこで再度悪徳営業マン山田に登場してもらいます。(拍手)

営業マン山田「新築ワンルームマンションのご検討、ありがとうございます。今地価が上昇傾向にありますので、都心にあるこのワンルームマンションは資産形成及びキャピタルゲイン狙い、そして給与所得からの所得税還付の節税効果が見込まれ、大変有利な投資だと思います。また有利な生命保険代わりにもなりますし、お客様に万一のことがありましても、全て保険で完済されますので、残されたご家族の方も安心です。それに老後の個人年金代わりとしても最適です。」(と別に新築ワンルームマンションでなくても当てはまる利点をとうとうと述べていきます。)

お客さん「・・・・・・・」(強く興味を引く)

営業マン山田「全額フルローンでご購入されましても、月々数千円の余剰金まで手にできます。しかも家賃保障システムですので、空き室が出ても家賃がしっかり保証されますので安心です。これでお客様も大家さんの仲間入りです。いかがですか!」(家賃保障をしなくても入居が決まる新築物件に保証を付けて、その保証料10%~15%を家賃からさらに取ることなどおくびにも出さず)

お客さん「・・・・・・・」(表情に喜色が)

こうして悪質営業マン山田は、銀行ローン期間を35年で計算された数字(しかも新築の高い家賃設定)で無理やり余剰金を算出し(20年ローンならば完全に赤字)、家賃保障期間も新築から数年間だけで、後は話し合いで契約していくという不安定さと今後の金利の上昇リスクを胸に秘め、自分の身内や友人らには「絶対に手を出すな(買うな)!」と言いつつ、営業に没頭していくのでした。

不勉強大家さん(予備軍)たちは、こうして購入後に数十年間の勤労所得持ち出し物件(負債物件)の大家さんとして、大きなリスクを背負い、さらに過酷な日々を過ごしていくことになるのでした。

そこで売却してこの地獄から抜け出そうと試みるのですが、大幅に値下げしなければ売れないこれらの物件は、売却額よりもローン残高の方が上回るために、売るに売れない状況に陥ります。

新たな大家さん(予備軍)を求めて、この日も新聞の一面に大々的に投資用新築マンションの広告が美辞麗句とともに掲載されています。(これらの莫大な広告宣伝費は、物件の価格にしっかりと組み込まれてるはずです。)

そして今日も営業マン山田は、銀行とデベロッパーと販売会社の利益と自らの収入アップのために、不勉強大家さん(予備軍)たちを相手に、日夜営業活動に没頭しているのでありました。(終)

(注)これらは一応フィクションです。






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もしも私が悪徳営業マンだったら!(その2)
2007 / 10 / 24 ( Wed )
(お客さんの逆襲)

お客さん「先ほどから手取りが13万円あるとおっしゃっていますが、その数字の根拠を教えてください。」

営業マン「はい、3000万円の物件の月額家賃収入が25万円(利回り10%)あります。これを30年のフルローンで組むと月額ローン支払い額は約12万円になります。ですから差し引き13万円が余剰金になります。」

お客さん「固定資産税や保険料、5%の管理委託料等を引いた純余剰金はいくらになりますか?」

営業マン「固定資産税が約1万円、保険料が約3千円、管理委託料が12500円で合計約25000円です。ですから純余剰金は約105000円です。」

お客さん「中古の物件ですから常識的に考えて、銀行の借り入れ期間を20年として純余剰金を計算しなおすといくらになりますか?」

営業マン「20年ローンで計算しますと、月々の返済額は約18万円になります。これに経費を加えると約20.5万円になりますから、純余剰金は約4.5万円になります。」

お客さん「20年間常に満室であることは考えにくいから、稼働率を85%として計算しなおすと、25万円の85%は21.25万円になり、そこから20.5万円を引くと、差し引き7500円の純余剰金ということですね。」

営業マン「・・・・・・・・」(困惑した顔)

お客さん「これから20年間もの間、85%もの高稼働率を維持し続けても、7500円の余剰金しか取れないアパートは魅力はないですね。しかも空き室後は壁紙などのリフォームをしたり、外壁のペイントなどの大規模リフォームを考えたら、完全に赤字になりますね。」

営業マン「・・・・・・・・」(さらに困惑した顔)

お客さん「そう考えると、やはり利回りは最低でも16%以上ないと魅力ないですね。利回り16%以上、平成築、前年度稼働率80%以上の物件がでたらすぐに知らせてください。お願いします。」

営業マン「そのような物件はなかなかでないですよ。」(呆れ顔)

お客さん「でも絶対にないわけではないですよね。現在でも市場に出回っている以上、是非お知らせください。それが営業マンの腕の見せ所ではないですか!」

営業マン「・・・・・・・・」(侮れないお客だという警戒感)

とまあこんな具合になるのでしょうか?
以上フィクションではありましたが、残念ながら素人さんでこの手の営業マンのセールストークに乗せられて、契約してしまう人もいるのではないかと危惧しています。

なぜならば、この程度の利回りの物件が市場にはあふれていて、しかもその程度の物件にも買い付けが入っている現状が見られるからです。(その3に続く)






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もしも私が悪徳営業マンだったら!(その1)
2007 / 10 / 23 ( Tue )
もしも私が、インターネット等で簡単に見つけられるであろう、平凡な利回りのアパートを初心者に売りつける悪徳営業マンであったなら・・・。

営業マン「このアパートはかなりの余剰金(収入)を手にできるいい物件ですよ。価格も3000万円で手頃ですし、毎月の家賃はなんと25万円もあります。仮に全額フルローンで借り入れしてもローンの支払いは約12万円ですから、手元には13万円も残ります。いかがですが?」

お客さん「利回りはどのくらいですか?」

営業マン「なんと10%もあります。地主が自分の所有している土地に新築のアパートを建てて、利回りが7~8%あれば大成功だといわれています。それが土地付きで10%ですから、かなりの優良物件でお勧めです。」

さらにたたみかけます。

営業マン「団塊の世代が大量退職を向かえて、今退職金でアパートを購入される方が大変に増えています。この物件もすでに下見を希望される方がこの後も数人控えております。買い付け証明を出されてしまった後では、残念ながらこのアパートの大家さんにはなれません。お客さんは今この物件の大家さんになれる最短距離におられます。運がよいと思いますよ。」

お客さん「・・・・・・・・」(利回りが10%にやや不満顔)

営業マン「利回りが10%でも、これは最低家賃ですから、これから景気がよくなり、また外国人労働者の受け入れなどが本格実施されれば需要が増え、それらに伴い家賃の上昇も見込め、利回りをあげることも可能です。リフォームや設備等の付加価値を付けていけば、さらに入居率や利回りは上げられますよ。いかがですか?」

お客さん「でも山田里志という元サラリーマン大家さんが、本の中で利回り16%以上の物件を勧めていますよ!」

営業マン「お客さん、いつの時代のお話をされているのですか?確かにそのような調子のよい本があるのは私も知っていますが、それは銀行が貸し渋りをし、不動産や株式市場が大低迷をしていた数年前の話であって、今はそのような高利回り物件は、まず手に入りませんよ。」

お客さん「・・・・・・・・」(残念がる顔)

営業マン「銀行の利息は1%にも満たない現状を考えたら、利回りが10%というのはかなりの魅力です。私にお金があったならば私が大家さんになっていますよ。利回りが10%でも余剰金が13万円もあります。これは年金の約5割にも当たります。それに土地の価値もありますから、いざとなれば売却も可能ですし、地価が上昇すればインカムゲイン(家賃収入)の他にもキャピタルゲイン(売却益)も手にできますよ。いかがですか?」

お客さん「・・・・・・・・」(だんだんその気になってくる)

営業マン「とりあえず買い付け証明書だけでも出しておかれたいかがでしょうか。そうすればこの物件が他の方の手に渡ってしまうのを押さえる事ができます。本当にお客様は運がいいと思いますよ。」(その2に続く)












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月間ビッグトゥモロー(その3)
2007 / 10 / 21 ( Sun )
こうして取材にお答えした後、後日青春出版社からメールにて、原稿の確認依頼がありました。

この原稿によると、P66~P67の2ページに掲載されるようです。

そのページの見出しは「不動産オーナー 家賃収入2000万円!高利回りの中古物件がサラリーマンオーナーの大原則」とあり、図や写真入でコンパクトにまとめられていました。

内容は特に著書の範囲を出ていないので、すでに本をお読みの方には目新しいことは無いかと思います。

しかし顔写真が・・・「しまった!」
もっと角度を変えて、実物と似ていないで、それでいてハンサムに見えるようなものを慎重に選ぶべきであったと後悔しています。

メガネをはずして、ちょっと微笑を浮かべ、目線を遠くに置き、斜めに構えて、ピントがややぼけていて・・・とにかくできうるだけ偽装をこらすべきであったと・・・・。

偽装といえば、姉歯が元祖かと思っていたら、赤福等老舗が30年も前から組織的に行っていたとか、とにかく企業経営者のモラルの低下は、人間の品性の低下を意味しているように思えて情けなく思います。

それはともかくとして、始めから顔出しNGか後姿の写真がベストの選択であったように思います。

しかしDVDを出した以上、どうせ不細工がばれるのですから仕方がないにせよ、これではただでさえ売れゆきが微々たるもののDVDが、ますます落ち込んでしまうと、落ち込んでいるところです。

みなさん、山田の外見とDVDの内容は連動していませんので、切り離してご検討ください。よろしくお願いいたします。

ところで今回のビッグトゥモローですが、10月末販売の12月号に掲載とのことですので、興味のある方は書店にて立ち読みしてください。(自分ならばそうしますので)

青春出版社の方が、このブログを見ていないことを願っています。(終)


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月刊ビッグトゥモロー(その2)
2007 / 10 / 19 ( Fri )
○○様
お世話になります。
質問事項についてお答えします。
1、現在の職業について
  大家です。

2、現在所有している不動産について
 ・貸家(東京都多摩地区)
 ・アパート(長野県諏訪市、2DK×4世帯)
 ・マイホーム(静岡県伊東市)
 ・アパート(札幌市1DK×8世帯)
 ・アパート(群馬県太田市1K×12世帯)
 ・マンション(埼玉県本庄市1K×18世帯)
 ・貸家(静岡県東伊豆町)
 ・別荘(群馬県草津町1LDKのリゾートマンション)

3、現在の家賃収入について
  平成18年度:約2180万円

4、不動産投資を始める経緯について
 ・平成5年に転勤になったのをきっかけにして、東京のマイホームを賃貸に出したことがその始まりで、「家賃収入>ローン」をきっかけに賃貸経営に目覚めました。

 ・平成7年に母名義の土地(諏訪市)にアパートを新築しました。新築当事で利回りは約9%。「家賃収入<ローン」のアパートで、学習しなかったことの結果を痛感しました。

 ・上記の経験が、その後の中古のアパート・マンション経営へと移行するもととなりました。

5、物件を探し出した方法について
 ①最初の中古である札幌の物件は、「サラリーマンの私が3年で2億円,驚異のアパート投資法」(あっぷる出版社:現在は絶版)に載っていた、山下氏という営業マンに連絡を取り購入した物件です。
 (この時の条件は、利回り13%以上、築10年以内のアパート)

 ②次の太田市の物件は、札幌の経験を踏まえて、とにかく高利回り物件を探して購入しました。見つけ方はインターネットで検索して探し出しました。(競売にかけられる直前の物件でした。)
 (この時の条件は利回り18%以上、築10年以内のアパート)

 ③本庄の物件は、最初の札幌の物件でお世話になった山下氏の仲介で購入しました。(競売で落札した業者から山下氏経由で購入)
 (購入時点の利回りは16.5%)

 ④伊豆の貸家は、住替えのために購入しましたが、それが私の事情で先延ばしになったためにレンタルペンション(温泉旅館)として賃貸に出しました。
 (インターネットで探しましたが、賃貸に出しても利回りが12%以上出せる物件を選びました。)

6、遠方の物件の購入の確認及び管理会社の選び方について
  いくら遠方でも、物件は必ず見に行きました。確認なくして購入することはありえません。

  管理会社は、仲介業者(営業マン)や売主から、良いと思われる管理会社を教えていただきました。

7、サラリーマンならではの不動産投資術について
  ・サラリーマンは安定した給与所得があるので、銀行のアパートローンを利用するには大変に有利です。現役の時にサラリーマンの立場を利用すれば兼業大家を目指しやすいです。
 
  ・時間がなくても、休日等にインターネットで物件探しをすれば、全国の物件情報に接することができます。またこちらに熱意があれば、営業マンのほうから良い物件情報を知らせてもらえます。

  ・忙しいサラリーマンでも、地域の不動産の管理会社に管理委託(賃料の5%が相場)をすれば、ほとんど何もする必要がないので兼業が可能です。

  ・資産運用は、家賃収入からローン等の経費を引いた余剰金を無駄使いせずにストックし、さらなるアパート・マンションの取得に当てることにより、棟数を増やしていくことができます。

8、サラリーマンだからこそのメリット・デメリットについて
  ・メリットは、7の一点目に同じです。とにかく融資が受けやすい立場にあり、レバレッジをかけられます。(少ない自己資金で、より多くの資金が運用でき、その結果として余剰金が大きくなります。)

  ・デメリットは、良い物件が見つかっても、仕事の都合ですぐに現地に見に行けないので、その結果他の人に買われてしまう場合があります。

9、物件を魅力的に見せる工夫について
  ・空き室は、クロスなど痛みがある部分は張り替えるなどのリフォームをほどこし、ハウスクリーニングをかけてきれいな状態で下見に来た人を迎えています。

  ・外観はつねに清潔に保つように心がけ、ちょっとした装飾や名札、郵便ポストの整備等細かい点にも配慮しています。

  ・防犯対策にも力を入れています。(防犯カメラの設置、セールス禁止のステッカー等)

  ・目立つ部分にはペイントを施しています。

10、利回りの変化について
  ・下落率が大きいのは、札幌と諏訪の物件で、理由は札幌の場合はアパートの乱立による家賃下落と、当初の家賃が新築当事の高めの家賃だったため、退去者が出るたびに家賃の下落が大きくあったために下がりました。13.3%⇒10.2%に。

  ・諏訪の場合は、産業の空洞化で需要が減少しているにもかかわらず、アパートの供給が続き、それが家賃の下落を招いています。9%⇒7.8%に。

  ・太田市の物件は、購入当初の家賃設定が相場並であったのと、比較的長く入居している方が多いので、家賃の下落はあまりありません。19.4%⇒19.3%

  ・本庄市の物件は、購入当初の家賃設定が相場よりもかなり低めだったので、家賃を下げなくても募集をかけられています。ただし高い家賃設定のときに入居していた方の退去後は、見直した家賃設定で募集した分、若干利回りは下がりました。
最近はリフォームをして逆に家賃を1000円値上げして募集しています。それでもすぐに満室になりました。
  16.5%⇒16.2%

11、利益が見込める利回りについて
  ・中古の場合私は16%以上必要だと思います。稼働率100%とは限らないことや、家賃下落にも十分に対応できるためには、また余剰金から修繕費を負担しても持ち出しにならないためには、最低これくらいの利回りは必要だと思っています。
 
  ・10~12%では、赤字になるとまでは言えませんが、より多くの余剰金を受け取れる大家になるためには、この利回りでは難しいと思います。

12、執筆当事と変更したことについて
  ・本庄市のビルを売却したこと⇒伊豆の温泉旅館を購入する資金を得るため

  ・変更点というよりも、最近の動向を注視していると、執筆した内容にますます自信を深めています。

13、不動産投資に向いている人について
  ・アパートやマンションという不動産が大好きな人。

  ・長期にわたって安定して家賃を受け取ることに、高い価値を見出している人。

  ・大家さんになるまでは、贅沢品の購入等を我慢して自己資金を貯めることができ、物件探し等が苦にならない意志の強い人。

14、現在狙い目の物件の条件について
  ・優良物件の条件がそろったもの⇒高利回り(16%以上でできるだけ高いもの)、築浅(平成築)、高稼働率(前年度80%以上)の物件。

15、アドバイスについて
  ・とにかくアパート経営について、学べるだけ学ぶ。それも成功した実践者から学ぶ。書籍、セミナー、DVD,HPなどで学べるので学習を省略しないこと。

  ・優良物件の数は極めて少ないですが、しかしゼロではないのです。必ず存在するので、出会えるまであせらずに努力を続けることが重要です。

  ・「夢は持つもの、そしてかなえるもの」・・・・・・情熱を持って歩み続ければ夢は実現できます。

16、その他
  ・物件の写真について⇒私のHPの写真は利用できないでしょうか?よければ使ってください。

 以上のように回答しましたが、このブログを見た方は参考になったでしょうか。(その3に続く)



  
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月刊ビッグトゥモロウ(その1)
2007 / 10 / 17 ( Wed )
山田里志様

私、青春出版社でライターの○○と申します。
突然メールをお送りさせていただく、ご無礼をお許し下さい。

この度、山田様の『家賃収入2千万円 山田里志の
超アパート・マンション投資術―本気でオーナーを
目指す人のための夢実現手引書』を拝見させて頂き、
現在進行中の企画において、ぜひ取材をお願いしたく、
ご連絡させていただきました。

企画内容は下記になります。

【企画内容】「サラリーマンオーナーになり、お金と時間の自由を手に入れる!(仮)」

サラリーマンオーナーをすることのメリット・リスク・将来の展望などを解説しつつ、
先行きが見えない日本経済において、お金と時間を手に入れる手法を具体的に紹介していきます。

※山田様には、実際にサラリーマンオーナーを行っていたという
実例紹介の部分でご紹介させて頂きたく存じます。

【掲載媒体】
媒体名 ビッグトゥモロウ12月号(10月下旬発売)
URL http://www.seishun.co.jp/magazine/big/
読者対象 30代の男性ビジネスマン
発行部数 20万部

以上になります。


【質問内容】

● 現在の職業


● 現在所有している不動産について
例:アパート○棟(○○市、○○市)
マンション○棟(○○市、○○市)
駐車場○台(○○市、○○市)


● 現在の家賃収入(月額でも年額でも結構です)


● 最初に不動産投資を始める経緯を教えてください。
(いつごろ、始めた理由、物件の値段・場所・条件、資本金など)


● 現在の物件を探し出した方法について(物件の条件、探す手段など)。


● 地方都市など、遠方にも物件を購入していらっしゃいますが、自分で実際の物件を確認して購入できないこともあると思います。管理会社を選ぶ基準や注意点などはあれば教えてください。


● サラリーマンならではの不動産投資術があれば教えてください。
(時間の使い方、本業に負担をかけない注意点、資産運用の方法など)
 ※こちらは雑誌の性質上、詳細に教えて頂けますと幸いです。


● サラリーマンオーナーだからこそのメリット・デメリットがあれば教えてください。


● 競合する他の物件よりも魅力的に見せるために工夫している点があれば教えてください。
(例えば、リフォームの段階でオプションをつけるなど)

● 著書を執筆されたときに比べ、現在では状況が変わったこともいくつかあると思います。特に利回りについては、全体的にかなり低下しています。山田さまの著書には15%以上と書かれていましたが、現在は利回りの基準に変更があれば教えてください。また、そのように変更した(または変更していない)理由なども教えてください。


● 実際、利回りはどれくらいあれば利益が見込めると思いますか?
書籍には10~12%程度では手を出してはいけないとありましたが、
現在ではいかがでしょうか。


● 利回りの他に、著書を執筆したときと変更したことがあれば教えてください。


● 不動産投資は、どんな人に向いていると思いますか?


● 差し支えなければ、現在狙い目の物件の条件を教えてください。


● これから不動産投資を始めるサラリーマンの人にアドバイスをお願いします。


また、お手数ではありますが、以下を提供していただけないでしょうか?
・山田さんのお写真(顔出しNGの場合は、口から下の状態もしくは後ろ姿でも結構です。もし、それも難しいようでしたら、ご連絡ください。イラストにて対応させていただきます)
 ・物件のお写真(最初に所有した物件、大成功した物件、失敗した物件を希望します)

以上の内容のメールをいただきました。
そこでそれぞれの質問に対して、なるべく具体的に書かせていただきました。

この返信自体が、このブログを見ていただいている方への参考になるかと思い、ご紹介させていただくことにしました。(その2へ続く)

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お先真っ暗だ!
2007 / 10 / 14 ( Sun )
先週の日曜日(10月7日)に東京で古い知人(年上)にお会いしました。

知人「久しぶり」
山田「ご無沙汰しています」
知人「今どこに住んでいるの?」
山田「伊豆です」
知人「仕事は?」
山田「去年50歳になったのを機に辞めました」
知人「じゃあ今は?」
山田「隠居して、のんびりと暮らしています」
知人「それは羨ましい!」

そんな会話をきっかけにして、知人は一気に自分のことを話されました。

知人「俺は35年間勤めた会社を去年リストラされてしまった。子供は上は小学6年、下はまだ3年生だ。知り合いのつてで時給800円の仕事をしている。しかし通勤は片道1時間半かかるし、拘束時間も長い。それでも、どんなに頑張っても月20万円にも届かない。10万円台だ。ボーナスだって出やしない。お先真っ暗だ!」

山田「それじゃあ、奥様もお勤めですか?」
知人「もちろんだ。しかし女房の方が勤め先には事欠かない。パートだけどね。」

この知人は独身貴族時代が長くて、40歳を過ぎてからようやく結婚したので、お子さんはまだ小さいのでした。

私は著書やDVD等の中で、不動産投資は確かにリスクがあるが、今の時代は何もしない(手を打たない)こともリスクがある時代だと言ってきました。

つまりリスクを取らないことのリスクです。この知人の置かれた状況を知り、はからずもそのことを実感させられてしまいました。

知人「仕事をしないでも生活は大丈夫なの?」
山田「今も無職ではなく、一応職業はあります。もっともほとんど何もしなくてもよい職業ですが・・・」

そこで今は大家業として生活していることを話しました。
知人は、私が出版していることも、大家業の規模も知りません。
ただサラリーマン時代に、アパートを購入していたことだけをお話しました。

知人のこれからの暮らしを思うと、「お先真っ暗だ!」という言葉が、けっして冗談でもなんでもなくて、重みのある言葉として私の胸に響いてきました。



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伊豆大川温泉 やすらぎの宿 ゆむら
2007 / 10 / 11 ( Thu )
今回は山田里志が自信をもってお勧めします!

①インターネットのヤフーで「タビータ」を検索します。
②次に一番上に出ている「タビータベストレートでマイルがたまる宿」をクリックします。
③次に[ランキング」の検索欄で、
  step1「地域を選ぶ」で「東海」を選択。
  step2「カテゴリーを選ぶ」で「ペンション」を選択。
  step3「見たいランキング」で「クチコミ[総合]ランキング」を選択。
  最後に「検索」をクリックします。

そうすると第1位に
「やすらぎの宿 ゆむら 静岡県大川温泉 静寂に抱かれ、心を癒すかけ流し天然温泉に憩う宿」
というのが目に飛び込んできます。
step1「地域を選ぶ」で「全国」を選択しても堂々の第4位です。(つい最近までは全国第1位にもなっていました。)

つまりこの「やすらぎの宿 ゆむら」は、数え切れないほどある全国のペンションの中でも第4位というクチコミの総合評価を受け、ペンションの激戦区である東海地域(あの伊豆高原を含む)の中でも堂々の第1位に評価されている宿なのです。

なぜ山田里志がこの「ゆむら」のことをここで紹介したかといいますと、実はこの「ゆむら」こそ、私が住替えのために購入したあの温泉旅館だったのです。

このことを知ったのはつい一昨日のことで、この旅館の主人から教えていただいてびっくり仰天したところです。
まさか東海地域で第1位の評価を受けている旅館だったとは夢にも思わず、しかも豪華ペンションが乱立する伊豆高原を出し抜いての第1位に、夢を見ている心地がしました。

無論この評価は「部屋」「対応」「食事」「温泉」「眺望」「環境」の6つの部門の総合評価ですから、宿の主人らの経営努力が大きいことは当然ですが、それでも投稿者の感想(31名)を拝見すると、自分が住んでみたいと思って選んだ物件が、高評価を受けていることに素直に嬉しく思いました。

~クチコミから(部分抜粋)~
●都会生活を忘れさせる環境。素晴らしい。
お風呂は人生で初めて最高な湯質に巡り合い3回も入りました。
部屋からの眺望は山の季節を感じさせる風景で時間がノンビリでき良かったです。

●宿に入り部屋に案内された途端にとてもびっくり。部屋は広く、清潔で4人家族には十分過ぎる広さでした。泊まった新館の部屋は隣の部屋も廊下を挟み、子連れでも気兼ねなく安心して過ごすことが出来ました。
風呂はいつでも貸切!本当に極楽でした。酒に酔い、温泉に入った後は部屋に付いている板の間の椅子にたたずみ、川のせせらぎを聞きながらもう一杯!また是非行きたい宿の一つです。

●お食事・対応・お風呂・環境何一つ文句のつけようのないお宿でした。行きなれた伊豆ですので夫婦2人で特に観光するわけでもなくのんびり過ごすことを目的にしておりました。ゆったりとしたお部屋に貸切の温泉、贅沢な時間を過ごすことができました。本当にありがとうございました。ただ今回週末に予約ができたのはラッキーだったんですね。帰宅してすぐ予約状況を確認したら11月いっぱい週末は空いていませんでした。めげずに予約します。

●他の方の口コミ評判どおり、とても満足できました。ありがとうございました。温泉も、1家族には十分広く、立派な石造りです。1歳の娘も気に入って何度も入りたいとせがむので、1泊なのに4回も入ってしまいました。

●本当に静かで良いところで、朝食中にお部屋の窓からリスが走ってるのを見ることも出来ます。食事の内容、お風呂、宿の方の評価は他の方がすでに褒めちぎってますが、まさしくすべてその通りでした。味だけでなく、盛り付けの仕方もとてもセンスが良いです。ハードも良く、部屋の照明はずいぶん凝ってました。冷蔵庫に麦茶が冷えて置いていただけたのがとてもうれしかったです。また、必ず行きます!

●場所は奥まったところにありわかりずらかったですが、離れの高級旅館のような感じで十分くつろげました。食事もおさしみ、金目鯛などとてもおいしくボリュームもあり、大変満足しました。

●静かな隠れ家的なお宿です。宿でのもてなし,それと料理は最高でした。金目鯛の煮付けの味と大きさには驚かされ、刺身も量が多く老夫婦二人では食べきれず少し残してしまいました。御免なさい。風呂も良かったですよ。貸切で三度も入ってしまいましたし、幸運にも朝風呂でリスが庭で遊んでいるのを見ることが出来ました。

今までは、私が所有するこの温泉旅館については宣伝を控えていました。それは、山田が所有しているということだけで、この宿をお勧めする気にはなれなかったことと、この旅館がこれほど高い評価を受けていることを知らなかったからです。

でも今は違います。東海地域すなわち伊豆地域で一番の評価を受けているペンションであるという事実から、この日記を見ていただいている方に、この旅館のことを知っていただきたいと思いました。

(この旅館が繁盛したからといって別に毎月の賃料が上がるわけではありませんが)伊豆にご旅行の折には、この「ゆむら」を是非一度ご利用してみてください。きっとご満足いただけることと思います。

宿の主人や女将さんたち(ご家族で経営)は、本当に一生懸命で気持ちの良い人たちですよ。(ちなみにご主人は独身です!)

なおついでにPRさせていただくと、この旅館の温泉は、加水や加温が一切必要のない天然の高温泉(地下千数百mから汲み上げ)で、源泉掛け流しです。(宿からその源泉を汲み上げているやぐらが見えます。)

湯質は大変に柔らかく、またお肌の弱い方(アトピー性皮膚炎、赤ちゃん等)でも安心して入浴できます。ある温泉通の方からも絶賛された温泉です。

伊豆は場所によっては冷泉を加温したり、タンクローリーで運搬された温泉使用や時間給湯のために、温泉を循環させている宿も結構あります。

またこの宿は、天城山系の地下水(地下70mから汲み上げ)を使用し(保健所の水質検査では基準値の10分の1以下)、塩素を加えただけの美味な飲料水なので、お茶や食事もさらにおいしくいただけます。

以上のような理由から、今回は山田が自信を持ってお勧めします.

「伊豆大川温泉 やすらぎの宿 ゆむら」TEL 0557-22-2525
詳細は山田のHP&ブログからも「ゆむら」のHPにアクセスできます。



















 



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先生の先生(その3)
2007 / 10 / 10 ( Wed )
確か2004年(平成16年)3月だったと思いますが、私は生まれ初めてセミナーの講師として、約80名の大人の方たちを前にして講演を行いました。

「人生一度ぐらいは講演の経験があってもよいか」と気軽にお引き受けしたのですが、講演中は喉の渇きと緊張感の連続で、終了したときにはぐったりとしてしまい、神経の消耗も激しくて、

「講演の経験は、人生一度だけで十分だ!」と心底思いました。(とはいうものの、喉もと過ぎれば・・・と慣れで、その後も何回か講演することにはなりましたが、このときの心境はそうでした。)

それはさておき、実は私のこの初めての講演に、あの小川慎さんが受講生として参加されていたことが後で分かったのです。

仲介業者であるY氏(山下氏)を介して、このとき小川さんが受講していたことを知らされて判明しました。

この講演はアパート経営の初級者(これから大家になろうとしている人)向けのものでした。

すでに3棟もの大家さんであり、出版までしていた上級者の小川さんが学ばれていたことに、改めて感服したのでした。

私が本やブログ等の中で、学ぶことの重要性をくどいほど発信しているのは、この小川さんの姿勢を見習うべきだと思ったからでもあります。

小川さんとは、いつか是非お会いしたいと願っているところです。

これまで書いてきたように、小川慎さんから山田里志へと連なってきたアパート経営ですが、それがさらにより多くの方たちへと広がっていくことになったわけです。(別の方たちからの広がりももちろんありますが)

そして今日では、多くの方たちが多くの場で学ばれ、独自のスタイルを築きながら成功大家さんになってきています。

私が今回のブログで言いたかった事は、今度は皆さん(特に成功された大家さん)のスタイルを、次の大家さん予備軍に継承させていただきたいということなのです。

成功する大家さんのスタイルは、形を変えつつも、核となるものがあり、それはある意味「アパート経営道」という文化的側面(つまり継承されていく価値のあるものという意味で)があると思うからです。

本、ブログ、HP、サークル等伝え方はいろいろあると思います。是非広く情報を公開(発信)して、セーフティーネットを持てる人たちが増えていければと願っているところです。(HP等でそうした流れが大きく起こっているのを感じています。)

今度は皆さんが是非「先生」と呼ばれる番になって、後に続く人たちに経験やノウハウを伝えていっていただきたいと思っているところです。(終)









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先生の先生(その2)
2007 / 10 / 08 ( Mon )
私の先生(師)は「小川 慎」(おがわ まこと)という方です。

とは言うものの、この方とお会いしたことは一度もありません。
また、小川さんには迷惑な話かもしれませんが、私が勝手に先生(師)として尊敬と感謝の念を抱いている方なのです。

私の著書を読んでくださった方は、たぶんお分かりだろうと思いますが、小川さんは、平成11年にあっぷる出版社から「サラリーマンの私が3年で2億円 驚異のアパート投資法」という本を出されました。(今は絶版)

私はたまたま東京駅にある小さな書店で、この本と出会いました。
その本によって、「土地持ちでなくても、十分に収益をもたらすアパート経営が可能である!」
という、私にとっては衝撃的な世界を知ることになったのです。

それが利回りの高い中古のアパートを購入するというスタイルなのでした。
それまでは漠然と考えていた50歳でのハッピーリタイアが、この本との出会いにより、具体的な形となって見えた瞬間でもありました。

「夢が実現できる!」と光明を見出せた瞬間だったと言ってよいかと思います。

それまでに、マイホームと新築のアパートの大家としての経験があった私としては、尚更のこと、この本の内容のすごさが実感として理解できたのです。

小川さんは、不動産投資関連の本を30冊くらい読みあさり、その中から自分の投資のスタンスを築かれ、そして果敢にチャレンジしていったのです。ですから今日のサラリーマン大家の先駆者は私でなく、間違いなくこの方だと思っています。

1棟目の中古アパートは利回り8%台(茨城:1K×4世帯)、2棟目は利回り10%台(札幌:1LDK×6世帯)、3棟目は利回り14%台(神奈川:1DK×14世帯)というふうにして、経験を積みながら拡大させていきまいた。

私は小川さんの経験をこの本から学ばせていただいて(徹底的に分析させていただいて)、小川さんが今なら絶対に買わないという8%台の物件の購入をスルーして、大成功だったという14%台に近いアパートの購入からスタートさせました。

それによって、私の中古アパートの購入スタイルは、1棟目13%台、2棟目19%台、3棟目16%台というように、小川さんの経験を踏襲させていただき、さらに自分なりのスタイル(つまり高利回り物件に焦点をあてて購入していくスタイル)を築いていったのです。

そして今度は私が、そうした自分の経験をまとめて「サラリーマンの私にもできた・・・」(かんき出版)を出版したのです。

この出版も、ある意味小川さんの影響が大きかったと思います。というのも、小川さんは著書の中で、
「作文が苦手な私がこうして200枚にも及ぶ原稿がかけたのだから、その気になれば誰だって本は書ける!」という趣旨のことを書かれていたので、単純で感化されやすい私は、無謀にも
「それじゃあ自分も師に習って、これもチャレンジしてみよう!」
とその気になり、原稿用紙に向かったのです。

そうして誕生したのが先ほどの本だったというわけです。(その3に続く)







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先生の先生(その1)
2007 / 10 / 06 ( Sat )
読者の方から寄せられたメールなどより(抜粋)

ファイナンシャルアカデミーのDVDは見ました。 その後、4棟を購入しました。うち1棟は2DK×3・RCの自宅併用です。ほかの3棟は、高崎、前橋で20%、19%、17%と高利回りです。 自宅併用を選んだのも、山田さんがセミナーで言われていたからです。大変お世話になりました。本2冊は、座右の書となっております。トイレに座って手に届くところに(笑)、ロバート・キヨサキの「若くして豊かに引退する法」と一緒に置いてあります。ちょくちょく見直しております。一番影響を受けた不動産本です。

こんにちは○○と申します。
1年半前に山田里志様の本を読ませて頂きました。
先日ネットで勉強していたら偶然山田様のホ-ムペ-ジを発見しました
不動産投資はまだ始まっていませんが是非参加したいと思っています。

山田里志 様
はじめまして。
毎日、ブログを楽しみに拝見させていただいています。
ブログの「サブプライム・ショックに思う」を読んでいると、勉強の必要性を感じるのと同時に、
常識人の少なさを身にしみて感じます。仕事上、いろいろなクレーマーに接していると、
一般人がいかに我慢しているかを感じてしまうからです。
私も、先生のように経済的な自由を目指し、その勉強を始め、セミナーに参加して人と
交流して、より勉強の必要性を痛感いたしました。
先生の本にある「お金のために働く人生から抜け出して自由な人生を歩みたい」という
言葉は、私がサラリーマン大家になろうと決心した心と全く同じなのです。初めてアパート
本を購入したのが先生の本でした。
それから、先生の本を何度も読み返してはイメージをし、ネットなどで目を慣れさせてき
ました。先生が、お兄様にアドバイスしたことを自分にあてはめてやりました。
やはり、大家として成功している人が身近にいて話が聞けないと、不安になってしまいます。
まったく、不動産屋さんとは縁も無く、人脈など皆無なのです。そんなポイントが是非聞きたい
と思いました。

山田里志様
こんばんは、はじめまして
 私が2004年ごろ山田里志さんの「サラリーマンでもできた アパート・マンション経営」の本に出合えなかったら今の自分はまだサラリーマンをしていたと思います。
 はじめる勇気をあたえて頂いた本で感謝しております。
これからも是非よろしくお願いします。

私(山田里志)は、普通のしょぼくれたサラリーマンでした。「先生」と呼ばれることには違和感がありますが、今は仕方がないと許容しています。

大家になったいきさつは、本に書いたとおりです。大家になるために実践したことは、何も特別なことではなく、皆さんと似たり寄ったりです。

学習して、よい物件探しに精を出して、銀行の融資をクリアーさせて・・・等々です。

ただ皆さんよりもほんの少し早く大家さんを目指し、その実体験を本にまとめて発信しただけです。

しかし読者の中には私の真似をされて大家さんになり、今はリタイアされて好きなことをして暮らしている人も現れるようになりました。

今回このHPやブログを立ち上げてみて初めて、その影響の大きさを知ることになり、驚いているところです。

感謝されることは嬉しいことであり、誇らしいことではありますが、私一人がそれを受けることには少し抵抗があるのです。

ここで私の先生について是非お知らせしたいと思います。(その2に続く)























00:20:00 | 未分類 | トラックバック(0) | コメント(1) | page top↑
地道な、しかし堅実な大家さんサークル活動
2007 / 10 / 03 ( Wed )
先月HP&ブログを立ち上げてから、約一ヶ月あまりの間に、全国の方からメール等をいただきました。
その中で、次のようなメールを送ってくださった方がおりました。(抜粋)

はじめまして、○○と申します。
先生の本を読み、不動産投資を始めました。
現在49歳の千葉県在住のサラリーマンで、不動産投資歴3年6ケ月、
キャッシュフローは、月58万の実績になります。(家賃月150万、ローン83万)
先生と同じ、50歳でハッピーリタイヤを目指している最中です。

先生の本の影響で、数多くのサラリーマンが不動産投資を始めています。

2年前に千葉市××区に購入した中古アパートは、C不動産から購入しています。
売出価格の利回りは、13.9%でしたが安くリフォームし今現在は、
16.5%の利回りで稼動しております。
リフォームの勉強のために購入した物件でしたので、満足しています。

私は、今現在「大家さん学びの会」に所属しており、月1回の勉強会に
参加しております。(趣味の仲間の集まり)

http://ooya-manabi.com/ よろしければ見てください。

とういものでした。
そこで早速拝見してみると、冒頭の挨拶文に

「大家さん学びの会」では、会員さんが賃貸業で成功出来るよう、勉強会、体験談、セミナー、懇親会、メーリングリストを通じて多くの仲間との交流、情報の交換が出来る場(コミュニティー)を提供しています。

とあり、毎月1回の勉強会を始め、様々なサポートが行われている会であることが分かりました。
とても地味な印象を受けましたが、活動内容が真面目なもので、とても好感が持てました。

アパート・マンション経営は元来地味で堅実が求められる取り組みです。ある意味個人経営的ですが、こうしたコミュニティーに所属することにより、有益な情報が得られ、またモチベーションがあがり、成功大家の基礎作りができるのだろうと思われます。

上記のメールをくださった○○さんも、私の本を読むだけでなく、他の本やこうした場で学習を積み重ねてきた努力の結果、月額58万円のキャッシュフローを生み出す大家さんになれたのだと思います。

こうした有益な会ができている事に驚くとともに、いい時代になったなあと感慨深いものがありました。
こうした会が増えていけば、個人経営的な大家業もより楽しく行え、大家として成功する経営が可能になるのではと思いました。










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山田里志がモデルデビュー!?(その3)
2007 / 10 / 01 ( Mon )
プレジデント社のスタッフの方とのお話の中で、今主婦の間で人気の「FX投資」についての話題もでてきました。

私は詳しいことは分かりませんが、私の中での認識は(間違っているかもしれませんが)、証拠金取引とかで手持ち資金の10倍以上の資金を動かし、レバレッジを利かせて為替差益を狙うという、きわめてギャンブル性の高い(ハイリスク、ハイリターン)投資というものです。

それまで為替差益で100万円以上儲けていたある主婦が、あのサブプライムローン問題でドル安・円高になったときに、逆レバレッジが働き、一気に200万円の損失を出してしまい夫に内緒で処理したという、TVで放送された話を思い出しました。

その時期は花火大会と重なり、その主婦は家族たちの横で、携帯で花火を写す振りをして、携帯の画面で為替の動きを注視していたそうです。

為替の動きが気がかりで花火大会どころではなかったといいます。ここまでくると、この主婦は何のためにこのような危ない投資をしているのか、私には理解できませんでした。

このFX投資で儲けた人たちが何千万円、何億円という脱税を行い、摘発されたというニースを最近よく耳にしますが、私は反対に何千万円、何億円という損を出している人もまた存在しているであろうことに心を痛めています。

今回の取材で、どのような記事になるのか分かりませんが、私としてはとても楽しみにしています。

ただし写真だけはきわめて不安で、「モデルデビュー!」などと馬鹿なタイトルをつけて浮かれている場合ではなく、「魔よけのお札」扱いにされかねないと、本気で心配しているところです。

それでもFXという、きわめてギャンブル性の高い投資に手を出して心配するよりは、まだ心穏やかに暮らせるからいいかと自分を納得させているところです。(終)
12:51:00 | 未分類 | トラックバック(0) | コメント(4) | page top↑
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